【胡國威專欄】樓市會否出現小陽春?還看發展商開價取態

雅虎專欄作家
「樓市小陽春」的爆發動力,有一定程度,會取決於新盤市場
「樓市小陽春」的爆發動力,有一定程度,會取決於新盤市場


送豬迎鼠,《胡.說樓市》仝人在此恭祝大家新春愉快,也希望港人在新一年可以平安健康。每逢農曆年間,家家戶戶都忙於拜年團聚,部份會趁假期外遊,所以本港樓市都例淡。傳統智慧多數認為,市場在這段時間累積的購買力,在新春後會爆發出來。正正就是這一種由低位反彈的氣勢,市場慣於描述為「樓市小陽春」。同一情況,在2020年的鼠年又會否出現? 

你問我,我覺得受制於「額外印花稅」禁售效應,近年二手市場都以用家為主導,導致放盤量每況愈下。若以十個主要屋苑為例,無論是「麗港城」、「康怡花園」及「沙田第一城」,放盤量均長期徘徊於一百個左右,故即使準買家真的渴求入市,二手市場的選擇也是寥寥可數,他們只能放眼於一手市場。

這一點,從過去幾年的一二手成交比例都反映出來。十年前,全年一手佔總成交量9%,但演變至去年已逆轉至34%。這代表,今天每一百宗買賣之中,就有34宗是來自一手市場,餘下66宗才來自二手樓;對比昔日每一百宗買賣只得9宗一手買賣,餘下91宗為二手交投,一手市場的影響力已不言而喻。因此,「樓市小陽春」的爆發動力,有一定程度,會取決於新盤市場。故此,發展商的訂價取態與去貨策略是關鍵因素。

雖然香港長遠一手供應仍是供不應求,但按運房局的資料顯示,未來三至四年仍有逾93,000個一手供應可登場,相當於平均每年有超過23,250個單位應市,意即中短期供應其實並不缺乏。而按代理行的統計及歸納,單計2020年潛在可供發售單位高達32,066個,創出過去三年的新高,有十一個新盤更提供伙數逾千個的項目,所以個人較傾向相信,發展商會採取「貨如輪轉」策略,開價貼近二手樓來搶佔客源。

尤其當市場普遍相信,逆權後遺在農曆年後陸續浮現,加上武漢肺炎逐步蔓延,經濟前景不明朗,銀行放貸步伐減慢,均直接令準買家入市時更猶豫,令發展商在開價不敢太進取,以吸引準買家入市,所以若「樓市小陽春」純粹指量數飆升的話,我覺得很大程度會出現。


胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人

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