【胡國威專欄】港版國安法下新盤市場去向

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發展商可能會拋售住宅物業,寧願「要錢唔要貨」保留實力,但實況又會否如此?
發展商可能會拋售住宅物業,寧願「要錢唔要貨」保留實力,但實況又會否如此?


《港版國安法》鬧得滿城風雨,大家放眼於經濟及樓市會否受到衝擊。香港湧現信心危機下,上星期我們分享過準買家搵盤的經歷。在買賣過程中討價還價中,他們都站在最前線,屬於感受最貼身的一群;但其實市場上還有另一群持份者的看法值得留意,所指就是發展商。特別是現時一手市場主導大市,其影響力分分鐘較二手深遠。究竟手持大量貨源的發展商在訂價上,跟《港版國安法》前新盤有多大差野,實際市場反應又如何,對後市自然有一定啟示。

部份外資投行的評論指出,《港版國安法》觸發導致外資撤走,寫字樓及租務市場全面受打擊,或引發新一輪社會動盪,故會影響樓市買賣氣氛。在這個前提推論,發展商收入定必受影響。發展商可能會拋售住宅物業,寧願「要錢唔要貨」保留實力,但實況又會否如此?

整理六月份有機會推出的大型新盤,包括長實康城的「SEA TO SKY」、新地推出天水圍「WETLAND SEASONS PARK」新一期、以至新世界「大圍站上蓋」項目,當日投地金額並不算十分進取。長實在2015年投得的康城站八期「SEA TO SKY」,項目補地價金額29.55億元,相當於每呎補價金額2,830元;「WETLAND SEASONS PARK」的地價甚至低見每呎1850元,創出天水圍區內13年新低。發展商成功鎖定低地價,從客觀條件來看,絕對有彈性在淡市下減價賣樓。

問題是,有條件劈價賣樓,是否就等於他們一定會劈價呢? 背後就要視乎,究竟大減價套現之外,發展商是否真的沒有其他選項? 現時一手樓最能吸引買家的地方,主要跟付款辦法有關。究竟現時發展商所提供的付款辦法,其優惠力度是否再沒有任何調整空間? 這成為發展商會否落實劈價前的一個選項。

2003年沙士期,是回歸後香港樓市上最慘淡的時期,當時就有發展商推出「十成按揭」吸客,準買家只要「放低身份證」就可以「拖個喼」入住。這種類近「先住後付」去鎖定市場上購買力的方式,來到2020年的今天,除了個別豪宅盤有提供之外,一般大型新盤的付款辦法還未推出;但這點也意味發展商付款辦法未發揮到盡頭。

「先住後付」有助於鎖定客源,讓買家幾年後再定奪上會問題。但除此之外,針對部份首期不足的買家,只要發展商再重新推出近絕跡的「呼吸PLAN」,即無需入息審查就可批出的按揭貸款,同時間息口上作更大幅度調整,對準買家來說也有一定吸引力。因此,雖然《港版國安法》令我們既感無奈,大家也充滿焦慮,然而始終發展商的選項上仍有一定緩衝,故相信短期內發展商只會不變應萬變,或在付款辦法上作出酌量調整,而未必會即時在價格上反映出來。



胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk



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