【胡國威專欄】誰才是樓市最高危一族?

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究竟樓市是滯後於股市,抑或樓市真的免疫而不受影響?
究竟樓市是滯後於股市,抑或樓市真的免疫而不受影響?


疫症對環球經濟帶來的衝擊,股市率先反映,但樓價卻似乎沒有太大影響。很多人不禁反問,究竟樓市是滯後於股市,抑或樓市真的免疫而不受影響?認為樓價不會急跌的人,多數從業主持貨能力來分析。其中一個理由,就是沒有按揭在身的業主比例高達66%。對於這一批業主,除非因個人因素而急需劈價賣樓,否則市況波動對他們來說,可以是沒有關係的。

34%業主受考驗

這個立論固然有可取之處,但從另一個角度看,這並不代表樓市不會大跌。只因市場還餘下34%業主有承造按揭,他們也是最受今次逆市考驗的一群。特別是,今次疫症屬全球性,我們並不知道何時結束;且當下各國鎖國封城,疫後如何將整體經濟動力回復至疫症前,似乎也是漫漫長路。

疫症下,環球經濟活動停頓,部份企業資金周轉不靈而倒閉、打工仔面對裁員失業停薪留職的困境,自己有沒有足夠彈藥來應對逆市,會成為今次逆市下能否守得住的關鍵之一,同時也是淘弱留強的一種考驗。

建期付款最高危

此時此刻,有人認為早前購入納米樓的一群是最高危,他們最不能夠抵擋經濟逆轉的風險;但我反而覺得風險最高的,是昔日以高溢價接貨、用建築期付款來跟發展商打賭樓價升跌的準買家。在這個風雨飄搖的環境下收樓,銀行是否仍然估足價,直接影響他們上會抉擇。若我們用「關鍵日期」來推算,今年上半年共有12個新盤陸續入伙,涉及逾7,000多個單位。下半年情況更加澎湃,屆時再多一萬個入伙單位。

撇除選擇「即供」已經上會的買家,只要當日是選擇了「建築期付款」,除非今日他們可以一炮過找清尾數,否則就是要找尋銀行承造按揭上會。不少選擇建期付款的買家,當初純粹貪圖支付較少首期,來享受資產飛升的甜頭,在目前市況回調時,只要銀行落雨收遮自保,很可能在估值上從緊來收緊信貸,最終觸發撻訂危機。

回看歷史,無論1997年金融風暴、以及2008年金融海嘯後,銀行都出現過類近情況。當時市況急劇轉差,看淡後市的發展商紛紛劈價推售貨尾,在樓花期內購入物業的業主,上會期間面臨估值大跌的下場,最終要選擇撻訂離場。除非以公司名義入市,否則以個人名入市的話,發展商都有機會追收重售後差價。



胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk


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