英國置業Jason Ou (7)【投資商舖比購買住宅賺錢機會更大】(下)

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英國置業Jason Ou (7)【投資商舖比購買住宅賺錢機會更大】(下)
英國置業Jason Ou (7)【投資商舖比購買住宅賺錢機會更大】(下)

上一次講到投資商鋪的幾個優點,這次來分享一下我自己的個人經驗。

我在英國自 2013 年已經開始經營物業公司,當初為了找一間地舖去開公司,我足足用了一年半的時間才搵到一間 secondary high street 的心水盤。可能是我資金有限,租唔起 high street 地舖,當時向業主開價之後,還要寫一份詳細的商業計劃書,連 cash flow 和 P&L 預算都要拿給業主看,才成功簽到 10 年的租約。當時我的合約要去到第五年才可以斷租,舖租第一年的租金為 £30K,然後每年加 £1k。那時候單單是談論訂金,已經誇張到要攞埋自己層樓做擔保,過程可以話十分之痛苦。

我相信接下來將會有不少香港朋友可能會過來英國搵舖頭做生意,但我希望先話畀你知,在英國租舖頭並唔係一件容易的事情!特別係剛剛到步,如果沒有英國的營商紀錄,也沒有做過生意的經驗,就會難上加難。

業主可能會非常挑剔,喜歡揀租客和睇背景。但這些我都理解,試問邊個業主不想揀個長期租客,可以一簽就簽 10 年或 20 年?

直到 2016 年,因為當時業主想提前退休,就給了我一個難以拒絕嘅價錢去買下整幢 freehold 物業,當中包括地舖連樓上兩套住宅。我當然立即去找銀行傾按揭,幸好當時物業公司已有超過兩年的經營紀錄,盤數都幾好睇,所以我才成功申請到貸款。

買下整幢樓之後,我就即刻賣掉樓上的兩套 flats 去減輕負擔,現在我每個月的按揭還款都只是幾百磅,即時一身鬆晒,又唔使捱貴租。

順便提下,如果住宅單位是建在商舖樓上的話,一般價錢都會比正常純住宅平 15% 左右,所以出售或是申請按揭都唔會好難。

現時我的公司的物業地舖,如果出租的話回報大概有 8%。更值得一提的是,如果我的地舖能夠租給企業類租客,例如 Domino Pizza 這些大集團,那麼這間舖就會即時升值。因為不少這類企業租客都會簽上長達 20 年的租約,收入非常穩定,好多投資公司都願意接手和購買這類型的 freehold 地舖。

最後還有一個可能性,是你未必會立即想到的。英國由於住宅十分之短缺,每年起的新樓都滿足不到需求,所以政府非常歡迎從商舖改建為住宅用途。
我之前做過兩個案例不妨也和大家分享一下:

Case study 1

地舖前身係一間 café 和單車店,屋後有塊空地,只要不是保育區範圍之內,就好容易在 class M 的條件下申請到加建。加建後的一房已經可以在當地賣到£280K 或以上,如果以 freehold 賣的話,叫價更可達到 £410K,而且地舖還可以繼續用來出租。

Case study 2

好多舊式的 office 開在地舖樓上,在 class 條例下,業主可以將樓上 office 改建成為兩個單位出租或者放售,而地舖則仍然保持用來長期收租。

兩個例子以外,其實商舖還有好多不同方式去增值,未來如果經濟不佳,相信到時會有不少吉舖以 freehold 形式在市場上出售,可能是個投資機會,值得把握。

本文作者Jason Ou

英國置業Jason Ou (1)【英格蘭買磚頭遇着租霸?】
英國置業Jason Ou (1)【英格蘭買磚頭遇着租霸?】

大學主修經濟,移居英國22年,任職房地產投資行業超過十年,現為英國Global 32物業公司創辦人。

昔日文章:英國置業Jason Ou

fb@Global32UKproperty

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