【財經coffee】港人口老化 樓價還有機 ?

信報財經新聞

自二戰過後,日本戰後重建,加上美國積極扶持日本經濟發展,保持美國在亞洲的地位,日本經濟一飛沖天,直至1985年。1985年可以算是日本悲劇的開始,美國、日本、當時的西德、法國以及英國財政部長和中央銀行行長於紐約廣場飯店舉行會議,達成五國政府聯合干預外滙市場,誘導美元對主要貨幣的滙率有秩序地貶值,以解決美國巨額貿易赤字問題的協議。這方面是用來解決美國財政赤字劇增,以及對外貿易逆差大幅增長的問題,希望用美元貶值來增加產品出口競爭力,這就是當年各國簽訂的《廣場協議》。

當時日本是美國最大的出口國,《廣場協議》簽訂過後日圓升值,日本出口大受影響。1985年9月,美元兌日圓在1美元兌250日圓上下波動;協議簽訂後不到3個月,日圓迅速升值至1美元兌200日圓左右,最高更上升至120日圓水平;3年之內,日圓對美元升值了一倍。

日圓升值致泡沫經濟

日圓呈強,變相令日本本地生產成本上漲,導致工廠外移。面對日圓升值預期,熱錢流入日圓,又賺價又賺滙率。經濟基本面變差但資金流入,日本資產被炒起,但資產價格沒有基本面支持下揚升,最終形成泡沫。泡沫經濟幾年後,最終亦要回復正常,而泡沫亦要爆破。

在經濟學中,有一個比率叫撫養率,意指15歲以下人口以及64歲以上人口數目相對每千名15至64歲人口的比率。該比率就是反映一個社會的活動,撫養率愈低經濟理應愈有活力;相反,撫養率走高,資產價格亦好不了多少。有人認為,當年《廣場協議》是搞壞日本經濟的主因,但好多因素都是相輔相成,協議是導火線,但人口老化是日本欠活力的核心。

今天中國與美國打貿易戰,美國追求的不就是貿易差別的問題,這個問題在當年美國與日本之間亦出現過,要如何增加美國產品的吸引力,最後不就是靠滙率解決。要貿易基本平衡談何容易,到最後中國輸了人民幣升值,人口老化經濟減速,中國又會否成為下一個日本?

讀者上網查看資料,可以找到很多房地產價值與撫養率關係的學術研究。

更多人退休 撫養率升

香港1980至2010年可以算是經濟黃金期,撫養率不斷下降,到2010開始回升,未來數年如無意外將愈來愈多人退休,香港撫養率將像日本一樣大幅上升,樓價會否繼續之前的美好時光是一個好大的疑問。資產價格有好多因素影響,例如利率走勢及外來資金流動。

今天樓價高企,好多人買樓之前似乎沒有留意撫養率的因素。如果大家細心看看過去3年一手樓,表現相當一般。所以,都是同一句說話,買來自住不要緊,投資就要諗諗。

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