雅虎香港新聞 逆思考置業攻略
樓市長升長有，而中大調查指港人對樓市走勢轉趨樂觀，令不少持有優質物業，原本抱觀望態度的業主蠢蠢欲動，一般業主會趁樓市當旺時細屋換大屋，其實運用逆思考，大換細亦有不少好處。
新盤推動 二手陸續破頂
隨著發展商積極推盤，近期樓市繼續聚焦在一手市場，但受惠一手盤銷情熾熱，加上銀行估價持續進取，令優質二手物業陸續出現破頂價成交。例如鰂魚涌居屋王康山花園本月錄一成交，單位實用面積592平方呎以675萬元出售，折合呎價高達11402萬元，身價媲美同區皇牌屋苑太古城。
位處二線地區的物業，亦出現破頂價情況，例如葵涌單棟樓恆景花園，由於毗鄰大型購物中心、運動場及港鐵站，加上景觀開揚，令樓價一直有支持，而近期更錄得實用面積511平方呎以530萬元成交，折合呎價達10372元。
旺市換細更著數
眼看二手樓價持續破頂，持有優質物業的業主可能都有意出售物業套現資金，成功售出物業後，不少業主都喜歡部署購買更大面積的單位。但要留意旺市時以摸頂價沽貨，接著又以摸頂價購買大單位，一來一回你亦會變為摸頂買家，既要承造大額按揭補差價，又要承擔樓市下調風險。
相反，由大換細既可以繼續擁有自住物業而毋須承造按揭，另一好處是保留相等於出售物業三、四成甚至一半的資金。這筆資金既可以當作生活備用現金，亦可以先「停泊」在高息股如公用股或房地產基金收息，待樓市出現明顯下調後，再考慮以平價換回大單位，又或增購細單位作為收租物業。而隨著加息周期將至，保留資金可以減低按揭借款甚至毋須承造按揭，讓業主可以減省不少利息開支。
樓市升至歷史高位，持有優質物業的業主，不妨運用逆思考策動大換細計劃，把握套現良機。
近期二手樓市持續出現破頂成交，例如康山花園呎價已媲美港島龍頭屋苑太古城。
先評估住屋需要
由大換細套現資金似乎很吸引，不過這方法涉及犧牲自己的居住面積，因此業主考慮此方法時，應先評估自己的住屋需要。
對於四人小家庭來說，三房兩廳的大單位，空間可能只是剛好夠用，假如搬到細單位，便要面對儲物或家庭成員私人空間不足的難題，而且搬屋亦涉及子女轉校及校網問題。考慮到生活條件的局限，以大換細策略套現資金，對這類業主未必適用。
不過對退休人士來說，這是一項套現資金的有效策略。現時香港流行小家庭，子女離家自立後，父母繼續居住在原來的大單位，既難以用盡空間，每天更要花時間及力氣打掃居室，倒不如遷到一個細單位更實際。
長者另一項優勢就是每天不用趕車上班，因此他們可以遷到較遠的地區居住，例如早前大澳居屋開售，便吸引不少長者申請。由大換細，再選擇較遠地區，可以進一步擴大新、舊居的差價，讓長者可以保留更多資本作為生活費用。
還有一類業主適合此策略，便是一眾單身貴族。金融海嘯後，不少從事金融業的單身貴族不幸遇上裁員，這時候自置的居所便成為救生圈，只要賣掉位處優越地段的物業，搬往細單位甚至租屋住，套現所得足以熬過漫長的求職歲月。套用這經驗，假如單身貴族現時的自置物業，大部分空間只是用來儲物，而物業已升至心目中的理想價錢，確實可以認真考慮策動大換細計劃，順便把收藏衣物及雜物來一次大清掃。
現居優越地段的小家庭，部署由大換細計劃時，必須考慮家庭成員私人空間及子女校網等現實問題。
做定功課 為置業作準備
不少擁有優質物業的業主，可能在置業後一住十多年，早已忘記購置物業要留意的地方，因此成功出售物業後，第一步是惡補一下置業基本功。
部分考慮大換細的業主，物色細單位時會從二線地區的一手盤入手，除了被發展商提供的優惠所吸引，亦看中一手盤單位基本設施完備及設有豪華會所，令自己即使細搬大，生活質素卻可以升級。不過選購一手盤時，有數點必須要留意。
一是從多角度了解物業質素，雖然近年越來越多樓盤以現樓方式發售，讓業主可以親身目睹樓盤質素，但大部分樓盤仍是以樓花方式開售，部分發展商會在樓盤位置搭建示範單位，讓業主可以大致了解樓盤周遭的環境。而主流的預售方式，是在發展商旗下的商場搭建示範單位供準買家參觀。
不論是在地盤或商場搭建的示範單位，設計師都會花盡腦汁擴闊單位的空間，例如選用淺色家具，大量運用鏡面，甚至選用透明玻璃牆或透明衣櫃，因此業主不妨帶備軟呎，親身度清楚單位的實際面積。
隨著一手盤銷情熾熱，當樓盤正式開售時，往往會大排長龍，而這時候地產代理為達成交易，更會催促買家趕快作出決定。面對這類逼爆情況，買家更要打醒十二分精神，不斷提醒自己今次買不到，尚有不少置業機會，避免自己在熾熱氣氛下作出錯誤決定。
辣招推行後，相關印花稅是置業一大開支，因此選購一手樓時，不妨仔細留意發展商有否提供印花稅、釐印及律師費回贈優惠，同時要了解有否換樓期及建築期付款優惠，讓自己有更多時間安排售樓事宜。
近年發展商頗注重售後服務，業主收樓時，除了安排專人陪伴，更會提供驗樓紙讓買家剔選需要執漏的地方，因此業主收樓時不妨邀請專家驗樓，一口氣列出需要執漏的部分，從而節省不少裝修開支。
準買家很容易被售樓處現場氣氛刺激而衝動入市，因此選擇一手樓時務必要以冷靜態度作出精明抉擇。
揀二手樓要識「起底」
近期二手樓放盤量不足，但買家對細單位需求持續上升，導致出現買家未睇樓便決定購買的極端成交個案。其實購買二手樓好處之一是可以親身體樓，千萬別為了「盲搶樓」而放棄這項權利。
準買家睇樓時一般都會留意單位的間隔及景觀，然而亦不能忽視位向暗藏的陷阱，例如傳統智慧教大家買樓要揀向南樓，但單位如果是向西南，午後可以會有「西斜」的問題，故此預約睇樓，不妨選擇午後時間或下雨天，了解單位的日照情況或有沒有漏水毛病。
除了清楚了解單位質素，另一重要步驟是為單位「起底」。準買家可以委託物業代理或親身到土地註冊處查閱單位契約文件，透過文件，準買家可以了解單位業主資料，以及該單位有否涉及抵押、買賣協議、法庭命令等財務糾紛。
據金管局資料，今年第二季負資產按揭宗數只有30宗，假如你幸運地看中一個負資產物業，物業買賣時必須先得到承造按揭銀行同意，而支付的訂金亦要交予銀行的律師。除了負資產，你亦可能遇上等錢使的業主，這類業主可能會以延長交吉期或擴大議價空間作條件，要求準買家多付訂金，遇到這類情況，你可以要求把訂金交由律師行保管，以保障自己權益。
即使你不信邪，但買中「兇宅」會直接影響自己物業資產的價值。現時有不少網站及手機應用程式提供查閱「兇宅」資料，買家亦可以要求數間銀行為物業估價，假如銀行拒絕承造按揭，單位便可能有古怪，這時候便要進一步向大廈管理員或該單位的鄰居打聽，核實單位是否屬於「兇宅」。
嚴選各區細單位筍盤
策動大換細計劃，不可少的一步當然是選擇一個合心水的細單位，今次繼續為大家搜尋二線地區的優質細單位，作為置業參考。
港島區
筲箕灣
受惠一手盤開售消息，近期港島區樓市焦點主要集中在西區，其實要在港島區搜尋細價盤，亦不能忽略位處港島東的筲箕灣。
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 | 放盤單位：筲箕灣廣場高層 |
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 | 放盤單位：筲箕灣中心高層 |
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 | 放盤單位：新城中心低層 |
九龍區
土瓜灣
受惠東九龍起動及啟德發展計劃，土瓜灣近年已逐步由二線區域升級為全新的綜合發展區，為區內物業帶來增值概念。
翔龍灣 | |
 | 放盤單位：翔龍灣高層 |
嘉景花園 | |
 | 放盤單位：嘉景花園中層 |
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放盤單位：偉恆昌新村中層 | |
土瓜灣兼具鐵路發展、東九龍起動及啟德郵輪碼頭三大基建概念，為區內優質物業注入增值動力。
黃大仙
隨著鑽石山港鐵站將變身為未來交通樞紐，加上近年區內有大型商場投入服務，為黃大仙物業帶來交通及購物便捷優勢。
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 | 放盤單位：怡庭居低層 |
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 | 放盤單位：翠竹花園低層 |
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 | 放盤單位：豪苑中層 |
新界區
將軍澳
不少港島東業主出售自住單位後，都會選擇遷居將軍澳，除了看中此區配套完善，另一誘因是將軍澳往返港島東相當便捷。
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 | 放售單位：新都城高層 |
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 | 放售單位：將軍澳廣場高層 |
慧安園 | |
 | 放售單位：慧安園高層 |
將軍澳廣場擁有購物及交通優勢，因此樓價媲美市區物業。
馬鞍山
馬鞍山享有馬鐵及東鐵線地利優勢，區內亦有完善社區配套，加上可以輕易看到天然美景，對年輕家庭及退休長者都是不錯的置業區域。
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 | 放售單位：新港城高層 |
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 | 放售單位：馬鞍山中心低層 |
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 | 放售單位：海柏花園中層 |
