達人理財: 買樓要「進可攻、退可守」

資本壹週
達人理財: 買樓要「進可攻、退可守」
達人理財: 買樓要「進可攻、退可守」

Text:伍逸華 Photo︰李嘉羲 Art:Ray

10年前,憑50萬元的起始資金開始投資物業,之後每年透過財務安排或買或賣單位方式進行投資,至今累計回報已近1億元。依靠此方法致富的智富學苑創辦人張志雲認為,無論樓市是升是跌,都存在投資機會,只要能洞悉到市場變化,再為物業增值,就能做到「進可攻、退可守」的不敗戰略。

張志雲投資房地產經驗達20年,但第1次買樓賺錢的地點是美國,而非香港。當年張志雲在美國分別以低至10萬美元及5萬美元購入兩個單位,後者價格較低的原因乃其為銀主盤。購入單位後,張把其一直放租,前者到01年放售時,已升值到15萬美元,8年來租金及物業升值的回報達5倍。

因為在美國的成功經驗,令張志雲更相信買「磚頭」賺錢的硬道理。不過,單純的物業買賣,雖然亦能有可觀回報,卻發揮不到「進可攻、退可守」的理念。他指出,買樓一定要低於市價,一般來說,要盡量以低於市值20%的價錢成交,而物業成交期亦要盡量延長,即使樓價之後走低,或息口向上,亦能做到「退可守」。

不過,要以低於市值成交,說易行難,他則認為最重要是掌握到與業主的談判技巧,以其個人的買賣經驗顯示,近年他購入不少商業單位,都能做到他的目標。

化單位出租

留有後路固然重要,但進攻才是致勝之道,所以他提到「磚頭」買回來後,一定要替其增值,無論日後出租及賣出,都能有更好的叫價,正如他當年購入貝沙灣,就是肯落本投資裝修,讓單位成功租予較「好租」的日本人,租金亦較同類單位高。

住宅單位以外,張志雲近年看中商業樓宇的商機,在旺角掃入多個單位。他解釋,自政府連推幾次「辣招」之後,資金需要流向其他非住宅物業,已預估到商業樓宇的價格必升。再者,現時受惠內地自由行及其他經濟政策推動,商業樓宇的需求會更多,但香港租金昂貴,不少小本經營的「個體戶」難以租下一整個辦公室,所以小型商務中心一定會大受歡迎。

張志雲之前斥資600萬元,在太子買入4個商業物業單位,再將之重組拆細成10個獨立房間,還配合其他文儀設備及接待員代接聽電話和處理文件,結果每月為其帶來高達10萬元租金。不過,如果這些單位不作變身,以每呎25至27元的價格計算,每月租金收入最多只有3萬多元,可見如今的收入增加約2倍。

投資機會不斷

過去10年,張志雲憑投資住宅及商業樓宇,為其帶來近1億元的財富。雖然現時樓市較以前更波動,但他相信,未來3年的投資機會更勝過去10年,只要肯做工夫,一定能尋得好機會。

因為現時市場由政府的政策主導,已完全扭曲了應有的市場操作,只要看通箇中機會,自然亦有商機,更可做到「四兩撥千斤」的投資回報。

不過,他認為現時400萬元以下的住宅價格普遍偏高,未來一定會出現調整,故暫時投資物業會選擇商業樓宇,因為隨人民幣的地位不斷提升,再加一個上海自貿區及深圳前海,對香港的經濟發展必有很大的幫助,屆時寫字樓的需求將更為旺盛。

達人金句

機會無所謂好或不好,最重要是能否把握,或是被巨浪蓋過。

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