陳帆局長月薪33萬,他的智慧處理到什麼?

林勉一
The News Lens

文/林勉一

運輸及房屋局局長陳帆出席房委會周年特別公開會議,會議中討論過公屋供應與樓價的問題,會議後他竟然對記者說︰「 若公屋供應充裕是否會令樓價有下調?還是因公屋供應不足引致私樓樓價上升,形成循環?……以我的智慧,處理不到」。

這個問題其實一點也不難答,其實你找一個讀Econ/BBA/Finance的大學生也答得到,當然答案不一定一致。

當一個33萬月薪主管房屋事務的官員答你,他的智慧處理不到這個房屋需求供應基本問題的時候,你很自然會想起剛剛又報了稅,又是時候交稅供養這頭廢物。

如果只是增加公屋供應能否令樓價下跌,最簡單的答案是不能。因為申請公屋有入息和資產限制,理論上公屋申請者是買不到樓的。實際上有小部分可能靠虛報收入和資產或者父幹,有能力買樓,即使是有小部分這類人,他們對樓價影響很有限,所以公屋和私樓是兩個不同的市場。

複雜一點的答案,是如果公屋供應大量增加,對物業市場有何影響?

從需求層面看,如果公屋大量增加,那麼輪候的時間會縮短。那些輪候的人本來住的地方,需求便會減少。他們有一部分可能與家人同住,一部分正在租樓(包括一般單位和劏房),那麼公屋增加供應,受最大影響的是低階租樓市場的租金水平。這個低階租金水平降低,代表出租舊樓業主回報減少,這或會對「投資」舊樓的吸引力會有些少影響。陳帆同事陳茂波是這方面的專家,陳局長可以向他請教。

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不過,即使投資舊樓的吸引力稍為下降,不代表舊樓樓價會跌。現在香港的低階租樓市場基本上是賣方市場,舊樓細單位和劏房供不應求到一個程度,令市場上出現工廈劏房和垂直三層劏房等,公屋增加供應,不代表低階租樓市場需求大減到影響樓價的程度。

增加公屋供應,在供應面的影響可能更明顯。香港能夠興建公屋的熟地(即是已經有配套可以發展的土地),理論上也可用來建居屋或者拍賣作私樓發展。如果大幅增加公屋供應,即是要減少居屋和私樓供應。經濟學ABC是供應減少,價格上升。居屋是低價私樓的替代品,居屋減少供應會令低價私樓需求增加,而私樓供應減少會直接令樓價進一步上升,結果都是樓價再升。

 

當然,上面討論的大前提是增加公屋供應要減少居屋和私樓供應。如果政府可以加速那些沒用盡地積比的舊式公屋重建,或者大刀闊斧增加熟地供應,那另作別論。如果是這樣的話,究竟增加公屋還是居屋私樓供應,仍是個問題。

上面的推論結果,不是絕對答案。基於不同的假設,可以有不同的結論。

其實公屋供應對樓價影響即使有,也很間接和有限。現在的所謂土地供應大辯論,搞那麼多大龍鳳,其實如果不針對需求面問題,無論你增加多少房屋供應,樓價永遠只會被流入的資金推高,直至資金停止流入為止。

寫了這麼多字,其實我一毫子也沒收。不過我至少答了陳帆自稱沒有智慧答的問題。

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