領展VS置富 邊隻是更好選擇？

領展（SEHK:823）及置富產業信託（SEHK:778）是兩隻較多投資者喜愛的房託(REITs)，哪一隻更好的選擇？

投資房託（REITs）收息，在香港較多投資者會選擇領展及置富產業信託，因為兩者持有的物業均是集中於商場，對一般散戶來說，更容易了解其業務性質及運作，自然更傾向買入。今次嘗試從以下幾方面作出比較：

1. 物業資產規模比較

領展：目前在香港及內地有物業，而且內地佔比更愈來愈高。截至2019年3月底，領展在港有126個物業，面積約800萬平方呎，主要為零售空間，另有約5.6萬個車位。香港物業佔總價值約86.8%；在內地有5個物業，約有500萬平方呎的零售及辦公室空間，佔總價值約13.2%。物業估值為2,180億元。每單位資產淨值89.48元，現時市值約1,900億元。

置富：物業為16個位於香港的商場。截至2019年6月底，可出租總面積為300萬平方呎。另有2,713個車位。物業估值為427億元。每單位資產淨值16.85元。現時市值約180億元。

領展是亞洲房託的巨無霸，論市值及資產規模是難以找到可匹敵的對手，實在是先天條件太優厚，再加上香港樓市升幅一向冠絕全球，而管理層亦善於優化資產及買賣併購，均有助領展不斷壯大。

結果：領展勝出

2. 收益率

置富產業信託及領展收益率(%)

來源：S&P Capital IQ

從上圖可見，置富產業的收益率（或稱為分配收益率Distribution yield）在過去5年均較領展高，約在5厘至6厘左右上落。過去3年及5年的平均收益率，分別為5.36厘及5.38厘。

領展的收益率很長時間都在3.2厘至4.5厘左右徘徊，但今年曾跌至低於3厘，低見2.7厘水平，或反映資產更追捧其增長。到8月中，因香港社會事件令人擔心樓價及租金下跌，領展股價跟隨下滑，收益率才重返3厘之上。過去3年及5年的平均收益率為3.54厘及3.73厘。

結果：置富產業勝出

3. 每單位分派及增長

來源：S&P Capital IQ

來源：S&P Capital IQ

領展的規模雖然較置富大很多，而且收益率較低，但從表一及表二的每單位分派（DPU）（可以理解為派息）及按年增長數據可見，領展的每單位分派增長率較高，這亦是領展吸引的地方。

結果：領展勝出

4. 股息調整後表現

領展除了有派息外，股價有上升動力，也是很多投資者願以較低收益率買入的原因。而派息及股價有上升動力，背後主要是歸功於領展有良好推動穩定增長的往績。領展的總回報（股息加資本增值回報）大幅跑贏其他在香港掛牌的房託。

結果：領展勝出

5.收益及物業收益淨額增長

領展：在截至今年3月底財年，收益及物業收益淨額為103.7億元及76.9億元，按年升0.1%及0.3%（若撇除收購、出售及/或新營運的物業分別升7.2%及7.1%）。過去5年收益及物業收益淨額的年複合增長分別為7%及8.1%。

置富：截至2018年底，收益及物業收益淨額為19.4億元及14.7億元，按年升3.9%及4.5%。截至2019年6月底的半年，若撇除出售物業影響，收益及物業收益淨額分別按年升0.7%及1.1%。

結果：領展勝出

領展較為優勝

從多方面看，領展都較置富優勝，但並非說置富不好。事實上，兩者均屬於穩健及值得投資的收息房託。投資領展的長期回報更為吸引，但要有耐性等DPU增長，股價上升潛力亦較可觀，建議候3.5厘息左右吸納。由於領展有回購計劃，在9月頻頻出手，料對股價有支持。此外，領展定下了到2025年前的目標是管理資產規模年複合增長有高單位數及DPU增長持續，相信會繼續沽香港資產換入內地項目，因為內地增長潛力始終較大。截至今年3月底，領展的負債比率為10.7%，有充裕空間併購。

至於置富，可於6厘以上考慮收集。截至今年6月底，負債比率為20.5%，同樣有空間做併購。置富一向着重成本控制，成本佔收入比率持續下跌至20.8%。

最後一提，投資房託最大的不明朗因素是樓市及租金收入，因為收入減少有機會減派息，所以絕非無風險，目前應候低買入首注，並應採分注策略，再待社會事件完結才決定是否加注。如果已持有的話，暫時可繼續持有收息。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Dave Leung沒持有以上提及的股票。

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