香港樓市受聯儲局轉鷹及政策市夾擊 施政報告有提示？

美國聯儲局計劃加快減少買債，年底前正式退市，資本市場勢掀起波蘭，適逢美國收水兼部署加息，而本港地產市場卻走入政策主導局面，香港樓市至少受到兩大因素左右，未來走勢如何？

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美國聯儲局結束議息會議，聯儲局可能最快於11月會議採取行動，並將循序漸進縮減買債，預計約於明年中結束買債可能合適。該局會上立場偏鷹，市場料聯儲局加快縮減買債步伐，預計11月視乎數據變化及確認縮減買債，或於12月執行，退市速度將會較快。

聯儲局官員暗示加息更早

另外，點陣圖顯示，半數官員預計明年加息，半數以上預計到後年至少加息三次。雖然預計今年經濟增長比此前預期的慢，不過如果美國經濟繼續復甦，將確定很快落實縮減量化寬鬆（QE）政策，即暗示加息可能比預期來得更早，原本2023年才開始加息。

即使美國經濟及消費增長放慢，但無阻聯儲局收水決心，甚至美國有可能提早加息，對本港樓市有何影響？如果美國落實退市，以及提早於明年加息，對本港樓市未必是好消息，本港資金充裕情況可能有變，要視乎資金會否流出本香港。如果加息令資金湧入美元資產市場，短期令美元升值，基於聯匯制度下，本港物業價值更貴，吸引力減少。

施政報告或有提示？

除了息口走勢影響港樓外，本地樓市受政策市影響，據《路透社》早前報道，本港發展商獲告知，要運用資源及影響力維護國家利益，更要回饋社會，協助解決住屋短缺問題。市場「遊戲規則已經改變」，當局不再容忍「壟斷行為」。

究竟最終地產商如何配合供地？如被收回土地，所獲得賠償有多少？而公私型單位供應比例目標如何，是否仍是維持七三比？將來本土地供應最終增加多寡，目前仍是未知數。

不過，有關消息將進一步拖慢二手樓價升幅及成交，或要待10月6日《施政報告》公佈後，房屋及土地政策或有更明確提示。