【麥美娟專欄】香港租金樓價不降之迷

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土地開發路路不通
土地開發路路不通


在黑暴及新冠疫情雙重打擊下,香港經濟正經歷2003年沙士以來最壞的處境:失業率是15年新高的5.9%、家庭住戶入息下跌5.7%、本地生產總值(GDP)按年創有記錄以來最大跌幅8.9%、零售銷貨量更下滑36.9%。然而在社會一片蕭條,各行各業都急需支援補底下,唯獨租金和樓市卻沒跟「大市」同步,其中住宅租金今年以來只下調不多於3%,而樓價近期更是反覆向上。在「磚頭」保值而且有價有市下,難怪業主和發展商都不願意減租共渡時艱,而結果就是小市民的住屋負擔在此消彼長下更見吃重。

為何在全球金融市場波動、經濟百業蕭條下,香港地產卻屹立不倒?其實答案都是一個,就是土地短缺。事實上自從2018年土地大辯論以來,政府雖已確立土地開發的方向,但推展上卻「事倍功半」。就以最少爭議的收回棕地發展為例,現時部門在補償、安置、搬遷等安排上仍有欠效率,項目拖延經年仍未能正式收回發展。至於使用《土地收回條例》及公私合營的土地開發選項,前者至今都未有真正動用,後者則只聞樓梯響而未見正式項目,故兩個方法實質上仍然是「零」進度。

而在土地大辯論中「重中之重」的中部水域人工島填海,看情況就愈來愈似會「胎死腹中」。事關發展局至今連研究工程撥款都未有再提交到財委會,加上現時社會及經濟環境低迷,要眾志成城落實大規模填海計劃似乎難上加難。

鑑於土地開發路路不通,故我與工聯會早前已要求政府突破既有思維,考慮以更前瞻及多元的方式覓地。譬如在去年的施政報告建議內,我已要求政府研究域外填海、飛地(Exclave)的可行性,而工聯會全國人大代表鄭耀棠也在剛結束的人大會議上作出提案,建議國家參照橫琴模式撥地予香港發展。事實上,「中國速度」近年聞名於世,假若國家能在數年間為香港造出大片土地,必然有助港府化解住屋困難及地產霸權等深層次矛盾,屆時土地儲備及《長遠房屋策略》等目標才能實踐。另外政府土地得到填充,自然也有助降低營商的租金成本,對香港未來的產業發展和轉型帶來正面作用。 

毫無疑問,土地是香港一個複雜的大難題,要在當前的社會氛圍下疏理好及增加供應,現實上似是緣木求魚。既然如此,我們倒不如嘗試突破框框,以嶄新的想法為香港製造土地,這樣才有可能為市民安居樂業帶來出路。



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