3隻低估值恒生物管指數成分股會是黃金坑嗎?

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2020年是物管股的豐收年,合共有 18 家內地物業管理公司在香港上市,是歷年來最多;而且不少都錄得數以倍計的漲幅。今年物管股的熱潮有所冷卻,然而恒生物管指數於 4月19日推出,有望令板塊重新升温。

恒生物管指數包含了 30隻物管股,但大多數一線物管股市盈率都動輒 50倍以上。相比之下,指數中的低估值的二線股,會否更有升值空間?

1.奧園健康

現價市盈率(倍)

預測市盈率(倍)

股息率(%)

股本回報率(%)

毛利率(%)

12.1

7.42

3.3

24.2

34.2

去年一線物管股升勢遠勝二線,其一原因很可能是一線物管的在管面積更多。用數學語言來說「地方面積」是常數 constant,圈地更多的企業的優勢絕對更大,後續發展空間亦更廣。

不過,奧園健康(SEHK:3662)受益於母公司中國奧園(SEHK:3883)的規模持續高增長,2020年在管面積規模同比大增 174.2%至4140萬平方米,增幅在港股上市物管股中排首位。整體毛利率 34.2%,物管分部毛利率 31.1%,亦不亞於業內第一梯隊。

內地物管企業的業務主要都分為物管及商管兩個分部。截至 2020年底,奧園健康的物管及商管的收入分別佔總收入 76.3%和23.7%;當中物管分部收入同比升 66.3%至 10.75億元(人民幣・下同);商管分部收入同比升 31%至 3.33億元。

商管業績的增長稍慢是奧園健康為人詬病的地方之一,不過同時亦是最多人憧憬之處,因為集團聚焦「大健康產業」,重點拓展康養服務、醫美服務以及中醫藥服務等服務。發展較慢,第一原因是相比一線,集團目前還有很大的圈地需求;第二原因是大健康產業本身就在改革途中,集團因而都一步一腳印,注重對內、對外的協同。

去年集團就組建了一批由業界康養專家組成的專業管理團隊,鎖定了智慧康養、綜合門診、健康住宅等重點業務,並於地方政府輔助下打造廣州市番禺區首個頤康中心「奧園健康幸薈裏頤康中心」。集團大健康產業明顯蓄勢,而且細分業務多元,同時與多方協同,令集團的成長性及確定性可更看高一線。

2.綠城管理

現價市盈率(倍)

預測市盈率(倍)

股息率(%)

股本回報率(%)

毛利率(%)

13.7

12.83

4.8

14.3

45.0

去年,綠城管理(SEHK:9979)收入同比跌 13.8%至 19.16億元;盈利升 35.3%至 4.39億元。這業績增長在物管板塊而言並不出采,一大原因是集團業務主要是提供代建服務。

代建有輕資產特性,而且與醫藥產業的 CRO 企業類近,代建與傳統地產開發最本質的區別是理論上可以不需承擔任何經營風險。代建行業在國內是新興產業,滲透率還不足 10%,歐美等發達國家的代建市場較為成熟的滲透率普遍在 20至 30%。

根據中國指數研究所報吿的中性預測,商品房代建市場規模佔比將以年均 2.0% 速度增長;到2025年,代建行業規模預計佔比將達到 15.1%,新簽代建面積複合增長率 21.3%。

2020年綠城管理新拓代建項目的合約總建築面積達同比升 16.8%至 1870 萬平方米;新拓代建項目代建費預估升 22.3%至 58.1億元。對比同期全國房地產開發投資同比升 7%,以及施工面積同比升 3.7%的宏觀趨勢,綠城管理的代建業務的拓展能力及增長性明顯領先。

加上集團逾 80%的核心業務都在長三角、珠三角、環渤海經濟圈、京津翼城市羣及成渝城市羣等核心經濟圈,不論地產或代建市場,都具備穩健的景氣度及長期增長趨勢。另外,從當下的現有代建業務存量看,集團未來三年的業績可持續增長已有足夠保障。這也令綠城管理的成長性及確定性更突出。

3.建業新生活

現價市盈率(倍)

預測市盈率(倍)

股息率(%)

股本回報率(%)

毛利率(%)

15.4

10.25

3.5

15.9

32.4

建業新生活(SEHK:9983)去年的板圖擴張雖不如奧園健康,但亦令市場滿意:在管總建築面積同比大升 75.5%至1.866億,合約總建築面積升 62.7%至 1.87億;當中第三方合同佔比高達45%,反映集團撇除母公司因素的增長性仍理想,獨立性領先大多港股市場的物管企業。

當然,母公司的發展對建業新生活有莫大幫助。受益於建業集團的省域化發展戰略,建業新生活的物管及增值服務已覆蓋河南全省 18 個地級市,項目密度持續提升。未來有望通過輕資產項目及外拓、併購進入華中六省。

另外,建業一脈拓展文旅產業,建業新生活的商業資產管理及諮詢服務就包括酒店管理、商業資產管理及文化旅遊綜合體管理。這類項目毛利率不俗,文旅市場本身處於長線上升趨勢,疫情後中國恢復領先全球多國,國民的旅遊需求有望在國內釋放,催化文旅發展,政府內循環政策亦有望錦上添花。

至於建業新生活自身,集團在 2020年下半年的反向路演中曾經提到,部分外拓項目是要向建業新生活交品牌費的,而且建業房價比河南平均房價高約 25%。集團品牌有效對外輸出,提升品牌價值,從而反哺至獲取項目及議價能力之上。簡單比喻,建業新生活的「父幹」不及一線企業,但「白手興家」的能力則勝過一眾富二代。

投資結語

以上三家物管企業盈利能力佳,業績增長的確定性高,而且各具特色。除了低估值外,股息亦稱得上吸引,值得投資者趁低吸納,長線持有可望財息兼收。

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