BIZ勝派丨美息加得快 上車風險大? 極馬黃錦康:非97負資產重臨

黃錦康 極馬按揭
黃錦康 極馬按揭

上周美國聯儲局宣布加息0.75厘,6、7月累計升1.5厘,加幅之急超越市場預期,其影響也衝擊股樓市。華姐尤其擔心,事關屋企人最近換樓兼於高位接貨,心怕樓價一冧即變「97負資產」!故周末期間拜會「睇市高手」、極馬按揭轉介集團榮譽主席黃錦康Albert指點迷津。當下Albert氣定神閒,叮囑華姐勿自亂陣腳,因他去年早已預言。「因防急升可避大跌,樓市平穩可期矣!」Albert笑言自己睇市非靠估,純屬鑑古知今也。

美通脹重臨 似七十年代石油危機

美國出現嚴重通脹,非一朝一夕的事。兩個月前市場原預期6、7月各加息0.5厘,合共1厘,但目前兩次加息已合共1.5厘,較之前預期增五成,預料聯儲局冀透過上調息口遏止通脹升勢。Albert表示早在去年已有端倪,甚至從上屆特朗普政府的中美政策已埋下伏線,他認為今次美元強勢,通脹升溫,情況好比上世紀七十年代的石油危機,「當時原油禁運令美國物價大幅膨脹,經濟放緩引發失業率上升,令美國陷入長時間滯脹漩渦。」他表示今次美國通脹最早可歸咎於特朗普為中國進口產品增加關稅,又為美企製造業撤出中國提供誘因,再到全球疫情中斷供應鏈和停工打擊產能,加上今年俄烏戰爭令各類物價飆升。去年第三季美國商務部公布9月個人消費支出(PCE)物價指數時,經已是逾30年來最大升幅,同期美國供應管理協會ISM製造業指數卻連番下滑,足證供應鏈已拖累美國製造業活動,「整體而言通脹勢在必行,非短期現象。」基於港元奉行聯繫匯率跟美元掛鈎,難怪Albert去年已預言,香港今年會加息3.5厘,明年息口還會再上調1厘的空間。

中原
中原

樓市明年跌兩成 97負資產未必發生

疫市衝擊各行各業,惟本港樓市卻相當硬淨,Albert憶述去年暑假中原城市領先指數曾升至192點的歷史高位。「本地經濟未復甦,惟樓價仍不斷上升。香港長期處於超低息環境,加上住屋剛性需求帶動下,供樓成本低之餘,其財富效應又會推高購買力。然而美國通脹重臨,香港跟隨加息已屬遲早的事。」猶記得去年不少業界人士看好後市走勢,甚至帶頭入市;再者置業上車盤多以較低價的「納米樓」招徠,坊間指平均呎價依然水漲船高。Albert指幸好政府連番樓市調控政策制止炒風,加上將最低實用面積不小於280平方呎擴展至公私營建築條例,「極馬亦多次呼籲樓市過熱,令投資者看清局勢,更冷靜判斷買樓時機,致令交投有所收斂,否則樓市指數勢衝上300點!」他補充。

何解美國加息,97負資產不大可能重臨?Albert認為要懂得「The Relevant Past」概念,須從歷史找出類似分歧點,及時干預糾正。「97年金融風暴前夕,即96年中至97年中旬,中原指數曾由65點抽升至100點,幅度漲逾五成。至金融風暴來襲利息大幅夾高,到98年樓價急瀉五成,形成陡斜「A」字走勢,大量負資產湧現。」他表示去年已預警超低息時代將完,最終指數由高位略為回吐至約172點水平,成功避免97年的A形波幅。「稍後9、11和12月仍有3次加息,估計至明年樓市最多跌兩成,指數應落在150至190之間維持一段時間。」

呼吸plan要捱 寄語港人轉型

說到買樓,Albert認為上車要衡量供款能力,「計算自己的利息支出,才去決定買樓抑或租樓較划算。如不急著今年置業,不妨部署明年入市時機。」只是兩三年前因為發展商呼吸plan而上車的業主,面對未來息口或升至4.5厘,寄語要「睇餸食飯」。「長遠港人要以大灣區本位思考轉型,並面向東盟諸國發展,才能保持財富,穩住地區優勢。」他指極馬將於8月推出「極馬按揭利率圖」,每日更新助大眾洞悉按揭走勢。

網址:https://21170000.hk/

極馬按揭
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原文刊登於 AM730 https://www.am730.com.hk/財經/企業專訪/biz勝派丨美息加得快-上車風險大-極馬黃錦康-非97負資產重臨/331761

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