向發展商傾斜的樓市政策

向發展商傾斜的樓市政策
向發展商傾斜的樓市政策

近期股市疲弱, 零售市道轉差,地皮拍賣成績欠佳,住宅二手市場量價齊跌,種種跡象都顯示樓市有下調趨勢。剛剛發表的財政預算案表示16/17年度賣地計劃將會拍賣29幅住宅用地,加上鐵路物業發展、市區重建局計劃和私人重建發展項目,預計可以提供土地興建二萬九千個單位,對比起上一年度的二萬個單位上升45%,為2010年以來的新高。

雖然現時樓價仍然處於一個較高水平,年輕一代仍然為上車而煩惱,但我們要避免樓價如1997及2003年的跳崖式下跌,引發破產潮。要知購入地皮後要發花數年才能銷售,加上為求達到土地供應目標,政府推出不少地皮並非熟地,即是有一些隱藏問題未能立刻發展,所以樓宇建築期比預算之中長,令政府未能準確預測未來每年的樓宇落成量,導致缺乏前瞻性的行政措施以穩定樓價。

另一重大政策盲點就是收緊按揭成數及供樓負擔比率,其目的是減少有能力買樓人士的數量,令私樓需求下降及減少金融體系可能要承受的風險。由於發展商並非銀行,所以不受相關措施規管,可以自行提供二按及自訂負擔比率,導致購買力流向新樓巿場,因此發展商可訂立更進取的售價,賺取更大利潤。至於辣招措施亦同樣地被發展商提供的抗辣招的優惠所對沖,結果又是改變購買力的流向。這些穩定樓價政策只是肥了發展商,但對需求調整毫無幫助,反而影響正常的二手買賣流動。雖然政策的確減少金融體系的直接風險,但這只是自欺欺人,試問有那一間上市發展商沒有向銀行進行融資活動?如斷供潮出現,發展商需要大幅撇賬,對金融體系真的全無影響嗎?

對大部份人來說購買物業是人生中最大的投資,所以政府要避免樓市大上大落。首先要改以熟地為主的賣地政策,政府不要因盲目追數而導致失去實質落成量的掌握權。其次是穩定樓價的措施要涵蓋一手市場,適量控制購買力配合可售單位數量,避免出現助紂為虐兼且樓市失控的情況。

譚文豪