管理費霸權

現在的新樓盤實呎管理費,動輒都超過$4,比起很多十年樓齡左右的屋苑貴近一倍。當然,不同屋苑就着地理位置及建築設計,管理費用會有所差別。但問題是,十年前的屋苑有發水問題,發展商會利用擴大屋苑會所,以獲得大幅免費的建築面積,因此當時的會所設施不單琳琅滿目,甚至還包括一些極度冷門的設施,有不少更是接近零使用量。現在發展商已不能再重施故技,今天落成的屋苑會所的面積比例理應下降,為何管理費不降反升?


物業管理公司所賺取的稱為經理人酬金,計算方式是基於屋苑總支出的一個百分比,通常介乎5-10%。例如屋苑每月的保安、會所、清潔、升降機保養等等的總支出為100萬,物業管理公司就能每月賺取5-10萬。必須留意,管理公司所有前線及後勤員工的支出已經由屋苑支付,所以經理人酬金是管理公司的真正純利潤,穩賺不賠。不少大型屋苑每年支出以千萬甚至上億元計算,可想而知,管理公司有極大誘因去想盡辦法增大屋苑開支,令管理費高得不合理。

而經理人酬金的條文內容列在發展商所釐定的大廈公契之內,而且極大機會是交由其附屬公司作為屋苑的管理公司。當第一名買家購入物業時會同時簽署大廈公契,亦立刻令這份大廈公契即時生效並適用於全屋苑,要更改已生效的大廈公契條款,是一項門檻極高的不可能任務。如果第一名買家不願意簽署的話會否令發展商更改公契內容?當然不會,因為發展商可以再安排另一位「第一名買家」,輕而易舉就能夠令公契生效。所以小業主對大廈公契根本就沒有任何話語權,只能任由宰割。

不過小業主仍是有可能迫使經理人酬金下調,當業主委員會收集到大量業主受權書,策劃更換管理公司時,現有管理公司就有可能主動少收經理人酬金以換取留任。但總括而言,小業主在大廈公契的角色,絕對處於在極不公平的位置。甚至可以說,這是地產霸權的延伸。要解決舒緩民生問題,並不一定要甚麼宏大遠景的政策,政府肯關心一下公契對小業主的影響,已經可以為廣大業主減輕負擔。

譚文豪

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