KingSir傾樓|施政報告的四點觀察(葉景強)

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施政報告的四點觀察
上周三,特首林鄭月娥發表任內最後一份《施政報告》。

上周三,特首林鄭月娥發表任內最後一份《施政報告》,重點提出構建「北部都會區」願景,料逾20年後竣工,不單可提供92萬住宅單位,容納250萬人口,長遠解決港人住屋問題,而且更會興建國際創新科技中心,與金融服務為重點的「維港都會區」,形成「南金融、北創科」的「雙重心佈局」。看完整份施政報告後,筆者有四點觀察。

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一,短中期樓價無得跌

報告提出,未來十年將透過賣地及鐵路項目,以及私人土地發展,合共將提供12.9萬伙私營單位,即每年平均只有1.29萬伙新供應,比以往每年的1.8萬伙還要少近5,000伙。但未來數年將有大量新移民包括透過資本投資者入境計劃、單非及雙非兒童等成為新香港人,人數估計超過十萬,還有本地人的自用及投資需求,再加上量寬及低息環境將仍然持續一段長時間,未來幾年樓價將仍然維持「易升難跌」格局。

二,短期內新界北區樓價看俏

自公佈構建「北部都會區」後,正在放盤的北區業主不是反價就是封盤,筆者估計短期內北區樓價將上升3%至5%,隨着消息消化後,新界北區一些呎價較低水的屋苑仍會繼續追落後。但筆者忠告買家,此計劃始終要等十多年後雛形才能出現,如考慮購入北區住宅作投資就無妨,若閣下現於港島區上班,想買北區樓來自用的話,那你要作好心理準備,未來十多年將每天都要南北來往。

三,發展商未來將減慢舊樓收購

需知發展商收購舊樓重建需時,由落釘、集齊八成業權、強拍至統一業權,隨時要十幾廿年,過程艱辛漫長。然而,香港未來發展中心將北移,北區發展潛力可能比市區更大,加上政府政策配合如釋放祖堂地、加快發展商申請換地、以及政府未來將推出大量北區住宅用地,當發展商能在多渠道獲得大量住宅土地的情況下,未來收購舊樓的積極性將降低。

四,「南金融、北創科」最終能否實現

如能成事的話,將吸引大量優才及尋找發展機會的人來港工作,香港有機會成為一個人口過千萬的MegaCity,而從事金融的就會在港島及九龍區居住,從事創科的就會落戶北區的新發展區,高端人口居住選址將兩極化。今天樓價基數相對低的北區,估計呎價未來將追貼市區,但港島及九龍的一些寫字樓區及名校區,深受中產人士歡迎,另外一些富人喜歡聚居的地區,如醫療配套完善及鄰舍質素高的地區,相信這些區份的樓價仍會比北區總體高出一段距離。

然而,政府興建科技城、擴大科學園就真的能吸引創科專才來港嗎?在香港創科起步比深圳已慢九拍的情況下,現在還要多等十幾廿年,機會還會留給香港人嗎?筆者擔心「北部都會區」最終又淪為多個「地產項目」,到時住宅數量大幅增加,但人口就無上升,大量單位供應的北區,樓價將因期望落空而大幅下跌,最終拖累全港整體樓市。

葉景強(King Sir)

本欄隔周二刊出

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