KingSir傾樓│移民潮縱現 樓價冇可能大跌（葉景強）

近期最Hot的話題應該就是移民。本月31日起英國將接受持BNO的香港居民申請居留，相信讀者們身邊總有一些親戚朋友有此打算，這會否成為新一浪移民潮，對樓市又會否做成很大的衝擊？

回顧歷史，香港其實每隔十幾二十年就有一次移民潮，原因都不離信心危機問題。第一次移民潮發生於1967年暴動後，當時一批左派人士企圖推翻港英政府，有些富裕的港人對前景憂慮而選擇移民，他們大多移居東南亞、南非、中南美洲等國家，當時他們大幅拋售房產令價格大跌。

第二次移民潮發生於1989年六四事件後，港人對回歸後的前景感到悲觀及恐慌，由90至94年出現大規模移民，五年內合共約30萬人移居到加拿大、澳洲、紐西蘭及美國等發達國家，當中不少屬中高管理階層及專業人士。

然而，根據差餉物業估價署統計，樓價指數由89年的40.2升至94年的114.9，期間只有89年第二季有些微下調，五年內樓價升了285%，樓價大升的主因是香港經濟高速增長。

最緊要有錢佬唔沽

至於今次的移民潮，最終有多少人移民都是未知之數，由於多國放寬對港人移民的（資產）要求，估計今次移民潮的港人會集中於中至中下階層。

有學者分析員嘗試用香港警務處簽發的無犯罪紀錄證明書（即「良民證」），以估算未來移民人數，資料顯示，2020年約有3萬人申請，跟2019年的3.3萬差不多。

再看入境處數據，過去十年每年平均約有2.3萬人遷離香港，即使今天有3萬人移民，亦只是比正常多出7,000，就算移民人數跟上次移民潮平均每年6萬人一樣多的話，這就代表樓價會大跌？

從上兩次移民潮的經驗，我們可以看出其實樓價大跌與否，重點不是有幾多人會離開，更重要的是有甚麼人會離開。今天只要外資（包括中資）對香港營商環境仍然有信心，只要那班有錢佬唔會大幅拋售資產撤離香港，就算移民潮真的發生，估計只會對樓價有些微影響，而絕對沒有令到樓價大跌的可能！

葉景強（King Sir）

本欄隔周二刊出

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