NOVO LAND驚現銀主盤 會否震散鄰居身家?

新地屯門大盤NOVO LAND早前傳出有業主被Call Loan,最新發展是業主斷供,單位淪為銀主盤。
新地屯門大盤NOVO LAND早前傳出有業主被Call Loan,最新發展是業主斷供,單位淪為銀主盤

新地屯門大盤NOVO LAND早前傳出有業主被Call Loan,最新發展是業主斷供,單位淪為銀主盤以645萬元放售。推售年多新盤驚現銀主盤,究竟會否震散屋苑其他業主身家?

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關鍵反而係貨尾

據報今次NOVO LAND業主是因為犯事入獄,無法繼續供樓而被銀行Call Loan最終被收回單位。銀主原則上要錢唔要貨,例牌會以低於市價推售,NOVO LAND銀主盤意向價,就低於原業主657.53萬元入手價。

銀主盤另一「特色」是假如乏人問津,銀主會再三劈價但求出售。故同一屋苑持續出現銀主盤,對有意賣樓的屋苑業主難免構成心理壓力。不過以NOVO LAND業主的情況,有三大緩衝因素,暫時毋須太灰心。

首先是銀主盤打擊同屋苑單位身價威力,未必如想像般厲害。現時樓市狀況,多個藍籌屋苑都持續出現銀主盤。早前美孚新邨二期低層兩房630方呎銀主盤,以565萬元成交,呎價僅8,968元,跌穿九千元心理關口。但日前美孚新邨錄得一宗「零議價」成交,四期中層兩房510方呎單位,以543萬元獲外區客承接,單睇銀碼似乎較銀主盤賣得更平,原來成交呎價達10,647元,可見銀主盤成交呎價未必會成為同屋苑的新指標。

早前美孚新邨二期低層兩房630方呎銀主盤,以565萬元成交,呎價僅8,968元,跌穿九千元心理關口。
早前美孚新邨二期低層兩房630方呎銀主盤,以565萬元成交,呎價僅8,968元,跌穿九千元心理關口。

第二項因素是辣稅制度變相為新盤設置「禁售期」,雖然今年《施政報告》將「額外印花稅」(SSD)年期由3年減至2年,即業主持有物業兩年後轉售可免繳額外10%印花稅。在壓力測試制度下,現時買家都計掂數才上到車,除非失業率爆升兼波及中等收入家庭,否則NOVO LAND業主普遍不會在兩年內爭相賣樓跳船,理論上一、兩宗銀主盤成交衝擊都有限。

今年《施政報告》將「額外印花稅」(SSD)年期由3年減至2年,即業主持有物業兩年後轉售可免繳額外10%印花稅。
今年《施政報告》將「額外印花稅」(SSD)年期由3年減至2年,即業主持有物業兩年後轉售可免繳額外10%印花稅。

第三項反而是較關鍵因素,便是發展商會否越賣越平清貨尾。新地近日推售NOVO LAND第2A期,折實價335.49萬至893.18萬元,未算大幅劈價但求套現,開售兩日共沽80伙,從買家承接力看,新地暫未有太大劈價壓力,即使有出現銀主盤壞消息,NOVO LAND業主應未至於即時跌入身價暴挫惡夢。

值得一提是NOVO LAND買家主要是90後及00年較年輕買家,兩年後禁售期結束,到時樓市仍未有起色,年輕業主爭相衝動賣樓,將來屋苑身價一次大型壓力測試了。