雅虎香港新聞 應對樓市轉勢 速成物業租賃知識
樓市「辣招」未撤，而美國尚未加快加息步伐，二手樓市仍陷於悶局。面對此情況，投資者會改用長線放租策略，主力賺取租金回報，另一方面準買家亦可能棄買轉租，靜待樓市確認轉勢才捕捉入市機會。而這兩種策略，都必須先了解一些物業租賃的冷知識。
買樓收租須仔細考察
買樓收租最吸引是由租客幫你供樓，但首要條件除了是一筆首期，更要有優質租客確保穩定的租金收入。因此投資者部署買樓收租時，必須仔細考察不同地區具收租潛力的優質盤源。
市區樓固然擁有先天地利優勢，但新市鎮物業勝在擁有完善交通配套及社區設施，只要好好物色優質物業，亦不愁沒有優質租客。投資者選擇優質租盤，不妨先代入租客的角色，仔細了解他們生活上的需要。例如租客大都是上班族，交通方便是他們選擇租盤的重要條件，如物業所在需要轉兩程車才到達港鐵站，吸引力便大打折扣。
除了交通支援，社區配套亦是留住好租客的必要條件。租客未必要求物業附近要有大型街市，但至少要有超級市場、便利店及食肆。近年上班族愈來愈注重運動，物業附近設有運動場、游泳池、單車徑或球場，都可以成為吸引租客的賣點。
搬屋已經是一件麻煩事，故此租客都要求物業可以「即租即住」。放租物業未必需要「豪裝」，只要「乾淨企理」，廚房及浴室提供齊全的爐具及沐浴設備，在租賃市場已有一定的競爭力。此外，今時今日上網是生活不可或缺的部分，投資者亦要留意物業的寬頻選擇，由於上網支援是村屋的「弱項」，有意購置村屋收租的投資者亦須要留意此點。
預防租金真空期
不少買樓收租的投資者仍需要承造按揭，並利用租金抵銷按揭支出。採用此策略的投資者，必須先利用銀行提供的按揭計算機，計算出每月供樓開支，再參考同區質素相近物業的租賃個案，了解租金水平能否做到「供平過租」。
即使投資者有相當把握物業租金可以抵銷供款金額，但計算開支上仍要預留空間，除了因著管理費、雜費、地租及稅項都可能會加價，亦要應對租客退租後，暫時未能找到新租客的真空期，一般而言，這段真空期至少長達個多月，透過物業代理尋找租客，又要支付一個月佣金，這些開支在計劃買樓收租時都應該及早部署，避免真空期為自己的生活開支帶來額外負擔。
善用專業租賃服務
買樓收租無疑是一項穩定的投資回報，但物業租賃涉及差餉、物業稅及管理費等各項費用，每月亦要跟進收租事宜，不幸遇上惡租客，更可能要花大量時間處理租務糾紛、追討欠租及收回物業。投資者本身是退休人士，或許會有充裕時間處理這些難題，但若是上班族，便難以抽時間跟進租務事宜。
針對投資者這方面的需要，現時銀行及地產代理都有提供一站式的租賃服務。物業租賃顧問會為客戶就制訂有效的招租策略，突出物業本身的賣點，並篩選出優質的租戶。每月亦會為客戶代收租金，及處理各項雜費，更會按市場的租金水平定期檢討租金，確保業主的利益。當遇到租務糾紛時，亦會協助業主追討租金及處理收樓訴訟及手續。
近年樓宇大維修是買樓收租業主遇到的另一難題，不少專業的租賃服務亦提供物業維修及保養服務，除安排專人跟進樓宇大維修事宜，亦會替業主聯絡專業的工程公司，處理物業本身的維修問題。
收費方面，專業租賃服務一般按租金水平分級，入門級採用定額收費，每月費用約八百至一千元不等。入門級以上則按租金計算收費比率，比率由5%至3%不等，視乎租金水平而定。
樓市尚未出現明顯調整，令不少投資者採用轉售為租的策略。
樓齡較新及配套用完善的新市鎮單位，相對市區舊樓，對租客可能更有吸引力。
放租物業涉及不少程序及雜費，工作繁忙的業主可選擇委託專業租賃服務代勞。
嚴選新市鎮潛力出租盤
受制於雙辣招及加息消息刺激，加上發展商積極推盤，令市區樓價持續出現調整，但相對新市鎮樓價，市區樓價仍然高昂。新市鎮勝在盤源多，為有意買樓收租業主帶來更多選擇。
沙田及馬鞍山
沙田及馬鞍山屬於貼近市區樓價的新市鎮，不過細心發掘，仍可以找到一些較經濟且具收租潛力的單位。
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 | 放盤單位：金獅花園高層 |
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 | 放盤單位：河畔花園高層 |
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 | 放盤單位：翠華花園中層 |
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 | 放盤單位：錦豐苑高層 |
大埔、粉嶺及上水
大埔、粉嶺及上水同樣是東鐵沿線區域，然而各具賣點。大埔區具有地利優勢，較容易吸引在工業邨、科學園及香港中文大學上班的租客，而粉嶺及上水鄰近羅湖，對需要跨境上班人士而言亦有相當的吸引力。
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 | 放盤單位：御皇庭高層 |
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 | 放盤單位：彩蒲苑高層 |
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 | 放盤單位：粉嶺中心中層 |
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 | 放盤單位：花都廣場低層 |
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 | 放盤單位：翠屏花園低層 |
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 | 放盤單位：大埔廣場低層 |
交通方便及社區配套完善，都是新界東多個新市鎮的優勢。
科學園、香港中文大學及大埔工業邨，為大埔租盤提供充裕的優質租客。
沙中線落成後，大圍站將成為新界東的交通樞杻，有助提升區內物業價值。
葵涌及青衣
葵涌及青衣是荃葵青區內較接近市區的區域，加上荃葵青是香港物流、商貿及採購業的重鎮，在此區域選定優質物業，不愁缺乏優質租客。
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 | 放盤單位：縉庭山中層 |
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 | 放盤單位：美景花園 |
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 | 放盤單位：青華苑高層 |
元朗及天水圍
要尋找價廉物美的收租盤，元朗及天水圍可說是不能錯過的地區，加上這兩個地區都是年輕家庭居住的熱門選擇，讓業主有更多機會吸納這班具實力的潛在租客。
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 | 放盤單位：嘉湖山莊 |
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 | 放盤單位：原築低層 |
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 | 放盤單位：御豪山莊低層 |
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 | 放盤單位：得寶花園E座低層 |
荃葵青區設有港鐵荃灣線及東涌線貫通九龍及港島區，交通便利。
隨著西鐵線通車，元朗及天水圍亦「升格」為鐵路沿線區域。
發揮「資訊力」減省租金支出
樓價從高位回落，愈來愈新盤業主棄售轉租，令市場新租盤供應源源不絕，有意轉買為租的準買價，正好把握此機遇，物色適合自己的優質租盤。
有意租樓住的「初哥」最常犯的錯誤，是選定一兩個區後，便直接找物業代理睇樓。要知道物業代理有時會刻意選擇一兩個劣盤，映襯出之前看過的單位算是不錯，以鼓勵租客更快下決定，準租客在未清楚自己的需要時，很容易會「租貴樓」又或「租錯盤」。
故此部署租樓，第一步是要做功課，先了解自己的需要。例如單身一族會較著重消閒及交通配套，小家庭可能更著重校網。按個人需要及預算選定區內某屋苑或樓宇後，再上網瀏覽一下住客對目標屋苑及樓宇的口碑，例如管理公司服務質素或樓宇維修問題，進一步縮窄目標範圍，才搜尋心水租盤及聯絡物業代理安排睇樓。
睇樓要放慢步伐
一些準租客喜歡盡量利用一天或半天時間，快速瀏覽區內多個單位，這方法看似高效率，其實只會令自己沒有時間仔細留意單位配套，並在花多眼亂的情況下做錯決定。故此出動睇樓，先要懂得放慢步伐，細心留意樓宇環境、保養及設施，亦要檢視單位間隔、景觀、裝修、用料。最好邀請多一兩名朋友陪同，既可以分頭檢視及測試單位設備，例如爐頭及水龍頭情況，亦可以聽取朋友的意見再作決定。
睇樓亦要注意更天氣因素，租客選定心水單位後，不妨要求業主在下雨天時再看一次，確認單位有否滲漏問題。擔心日曬問題的租客，亦可以選擇在三點後才視察單位，檢視單位「西斜」情況是否嚴重。
平衡收樓風險
選定心水單位後，第一步是透過代理或直接與業主商議租金，除了以單位的狀況作為議價條件，一些新入伙的樓盤由於租盤充足，租客亦可以此作為議價籌碼。商議租金時，亦要問清楚租金是否包括差餉、管理費及水電等雜費。
租客更要注意單位的按揭狀況，如業主表示單位仍在供款中，租客應盡量要求業主出示由銀行發出的出租同意書，避免出現業主斷供時，銀行未經租客同意便收樓的情況。
之後租客便可與業主簽訂臨時租約，臨時租約訂明租金是否包括各項雜費、交吉日、免租期及租約期等細則。租客簽署正式租約時，亦要留意租約細則，例如單位需要維修，費用是否由業主承擔。租客及業主亦要到稅局登記並支付印花稅，以及考慮到土地註冊處登記，增加租賃協議的保障。
聯絡物業代理睇樓前，應先檢視自己的需要、預算及心水地區，進一步縮窄搜尋租盤範圍。
