雅虎香港新聞 拆解2016上車三大疑團
未待美國加息，全城已吹起樓市淡風，為等待多時的首置客帶來上車希望。想在2016年部署上車，除了繼續努力儲蓄首期，還要拆解置業途徑、地區優勢及樓市走勢三大上車疑團，增進自己上車的實戰力。
四大置業途徑
樓價連年爆升，似乎無樓必定慘過有樓，但從未置業的首置客，其實可以專享四大上車途徑，擴闊置業時的選擇。
一手樓：注意物業配套
連平日對樓市最樂觀的地產代理，亦承認樓市有調整壓力，充分掌握市場數據的發展商自然清楚樓價下行風險，近期推售新盤時除了調低開售價，亦積極提供上車優惠，最常見的優惠是提供九成按揭，減輕首置客籌措首期的壓力。
首置客選擇發展商提供的九成按揭優惠購買樓花上車，某程度上是與發展商對賭後市走勢，98年時便有不少首置客因為上錯車而成為樓蟹，因此首置客切忌純粹貪九成按揭優惠衝動上車，必須認真評估一旦坐貨自己的長線供樓能力。
世上沒有免費午餐，一些提供九成按揭上車優惠的樓盤，發展商會刪減一些單位配套如冷氣機、洗衣機及雪櫃，甚至地板、浴室用料亦會將貨就價，不想額外花錢裝修及添置家電的首置客，就要仔細查詢物業相關配套資料。
首置客置業另一優勢，是可享稅務優惠，減少印花稅負擔。
二手樓：爭取議價空間
面對一手樓衝擊，越來越多業主願意在議價上讓步。首置客想在議價上寸土必爭，可以從三路入手。一是收集情報，從物業代理中打聽哪些放盤業主是急於套現換樓，這類業主由於急需資金周轉，較有機會提供更大的議價空間。
二是誘之以利，放盤業主瞄準二手樓市淡靜生意難做，未必願意付較高佣金予物業代理。如果首置客加大佣金，必定可以激勵物業代理發掘具有議價潛力的放盤，並協助首置客還價，增加議價勝算。
三是動之以誠，今時今日「冷言冷語」策略，在街市買菜講價亦不管用，更何況是大額的物業交易。因此首置客不妨改用動之以誠策略，例如帶備本票準備支付訂金，向放盤業主證明自己是有誠意達成交易，令業主更有耐性就議價進行協商。
首置客須謹記淡市上車必須要有耐性，如果用盡上述三招仍未能令業主讓步，仍可以耐心等待下一個筍盤出現的機會。
白居二：作出精準比較
新一批共2500名白居二準買家，最快可於2016年2月揀樓。白居二雖然提供免補地價購買二手居屋優惠，但同時刺激二手居屋售價上升，近年市區龍頭二手居屋成交價屢創新高，白居二準買家想購入「性價比」較高的物業，可按自己置業需要採取同區或跨區比較策略。
一心想以平價上車的白居二準買家，自然會聚焦供應量充裕的新界區，例如居屋重鎮天水圍，多個居屋屋苑都有十多個放盤單位，售價最平二百多萬元便有交易。白居二準買家選擇同一地區的二手居屋物業時，應比較不同屋苑的不足之處。例如天水圍天盛苑雖然毗連西鐵站，但商場面積較小，距離市中心商場及運動場亦較遠，附近巴士站於繁忙時段常有上不到車的問題，有意選購天盛苑的白居二準買家，就要注意自己交通及生活上的需要。
資本較充裕的白居二準買家，則可以採取跨區比較策略。現時市區二手居屋物業售價已拋離新界區二手私樓，考慮到不少市區二手居屋樓齡較高，用同一筆錢在新界區購買樓齡較新的二手私樓其實有不少選擇。上一批白居二，便有不少準買家看了一輪樓後放棄購買，如果看了多個二手居屋盤仍買唔落手，不妨學習上一批準買家智慧，在適當時候放手棄權。
白居二準買家不想買貴貨，就要謹記揀選不到心水物業時，要懂得放手棄權。
一手居屋：首置客「Plan B」選擇
在許多首置客心目中，購買一手居屋是最直接實現置業夢想的途徑，不過從供應量及樓市轉勢角度看，一手居屋有可能成為首置客的「Plan B」選擇。
從供應量看，未來兩年一手居屋樓花數目仍少得可憐，雖然房委會及房協將合併預售居屋及資助房屋項目，但兩者合計只涉及3700個單位。首置客應繼續以參與大抽獎心態入紙申請。
樓價調整亦會打擊一手居屋的吸引力，就以2016/17年度規模較大的天水圍橋昌路居屋項目為例，如果樓價下調三成，但居屋繼續以進取價預售，與其購買橋昌路居屋，首置客倒不如考慮選購同區二手私樓或居屋物業。事實上，本年度發售的居屋項目雖然申請反應熱烈，到揀樓階段不少中籤者因著後市不明朗因素而放棄揀樓。同樣道理，首置客如果申請新一批居屋獲得揀樓權，亦要考慮預售項目本身的賣點及樓市狀況，切忌因為中籤便為買而買。
地區選擇三項黃金法則
年輕首置客通病是心急上車，很多時只會選擇到熱門平區置業，到入住後發現社區配套貨不對辦已經太遲。其實活學活用三項黃金法則，即可以增加選擇合適地區的勝算。
交通：洞悉交通配套真相
近十多年鐵路網絡已伸延至港九、新界各區，首置客會以為不同地區交通時間可能只相差半小時到一小時，毋須太深究目標地區的交通配套。但其實即使有鐵路支援，地區交通配套亦暗藏風險。近期最佳例子是早前躉船吊臂撞上汲水門大橋，令東涌及機場即時成為孤島。
一些位置較偏遠的屋苑亦有類似風險，雖然市中心有港鐵站，但屋苑只有一條雙程路及山路通往市中心，一旦出現交通事故，出入市區就難若登天。想減少中伏機會，即使有心水置業目標，亦應該嘗試在繁忙時段由屋苑乘車往返市區，了解交通配套是否完善的真相。
校網：留意校網雙重風險
不少已婚首置客都未有子女，甚至不打算生育，但置業時仍要留心物業所屬地區的校網。因為家長客不強求子女入名校，亦不願子女入讀太差的學校，如果校網充斥Band 3學校，既影響物業價值，亦增加日後轉售套現的難度。
要了解校網劃分資料，可參考教育局公布的校網名冊，首置客亦可以同步比對物業代理網站校網專業資料，了解全港校網藍圖。首置客還要注意兩項風險。一是校網的劃界問題，過往有不少首置客誤以為購入物業屬於名校校網，後來才發現原來物業位置剛好劃入鄰近的校網，結果一場歡喜一場空，因此必須利用校網地圖核實物業屬於那一個校網。
二是區內學校收生問題，出生率連年下降，一些收生不足重災區，即使教學水準不俗的小學亦有殺校危機。憂慮子女要中途轉校的家長，都會避開收生不足重災區，因此首置客審視校網級別之餘，亦要了解區內學校的收生情況。
社區布局：基建發展有利有弊
基建發展理論上會為區內物業注入增值動力，但有時候亦會影響物業的價值。最常見的情況是鐵路增建支線，往往會選擇在地區非核心地段興建車站，以減少收地的成本及爭議。但新建車站上蓋又會增建大型屋苑及地標式商場，令整個市中心移至車站地段，原本的市中心物業身價就可能大打折扣。
基建發展另一項風險，是影響物業周遭的環境。例如填海後新建樓宇會遮掩物業大半景觀，又或基建項目一再延期，令區內交通大混亂兼沙塵滾滾，都會為物業價值構成壓力。首置客心水物業即使擁有基建發展概念，亦要偵查基建項目會否影響景觀及區內環境。
地區配套足以影響物業的價值，首置客應該從交通、校網、社區布局三項黃金法則評估社區配套的優勢。
樓市風向的四項因素
二手劈價蝕讓個案一個接一個，近期太古城更出現業主劈價百萬成交個案，加上一手樓以低價開售吸客，不少分析均指出樓價實際上已啟動調整，問題在於樓價要跌多少才喘定。綜合大行及專家分析，樓價似乎至少要下調三成，部分大行更指樓價可能要跌足五成。仍在儲蓄首期的上車客，不妨從四項因素去預計樓市風向。
中國經濟：香港經濟早已緊扣中國經濟，中國經濟放緩，香港又豈能獨善其身，年尾前首當其衝是零售業陷入寒冬，當中國經濟增長連6.5也保不住，甚至出現「支爆」，勢將觸發香港企業裁員減薪潮，直接打擊市民供樓及置業能力，樓價下調壓力便會倍增。
供應量：有關樓價下調分析大都聚焦新增供應量，以及香港政府有多少「熟地」儲備，此分析忽略了閒置的二手物業數量，現時二手市場仍鬧盤荒，但當二手樓業主對後市出現信心危機，實際物業供應量便會在短時間內大增。
房屋政策：假如樓價急速下挫，政府仍可以透過撤銷印花稅辣招釋放潛在購買力，但政策鬆綁同時會刺激更多業主沽貨套現。不過本屆政府對減辣態度仍然強硬，相信要待政府換屆，在調整辣招上才有更清晰的方向。
發展商部署：大型發展商推盤的數量及密度，固然可以測度發展商對後市的看法，購買力能否消化一手供應，亦是樓價走向的指標。近期最新風向是美國最快於今年12月加息，首置客不妨密切注視加息後一手盤銷情，了解加息會否嚇跑市場上餘下的購買力。
隨著市場湧現劈價成交，樓市已結束長升不跌神話，究竟樓價要下跌多少才喘定，就要從中國經濟、供應量、房屋政策及發展商部署探視樓價風向。
優質盤推介
今次會選擇一些上車客置業的熱門地區放盤物業，並簡介這些地區的賣點及不足之處。
將軍澳
不少中產家庭都喜歡選擇在將軍澳置業，貪區內配套完善，經港鐵出九龍東及港島東亦算便捷。不過要留意將軍澳未來供應充裕，近期區內新盤亦率先以低價推售第一批貨，預計區內樓價有一定下調壓力，而且區內只要靠將軍澳隧道出市區，一旦因意外封路，就會導致超級大塞車。
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 | 放盤單位：將軍澳中心二期高層 |
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 | 放盤單位：峻瀅三座中層 |
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 | 放盤單位：新都城一期一座低層 |
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 | 放盤單位：疊翠軒四座高層 |
新蒲崗
近年九龍東已發展為綜合商業區，連帶整個九龍東的住宅價格亦水漲船高。新蒲崗算是樓價較落後的地區，皆因區內仍未有港鐵直達，但利用小巴及巴士往返黃大仙轉乘港鐵仍算便捷。
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 | 放盤單位：采頤花園十座中層 |
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 | 放盤單位：新蒲崗廣場中層 |
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 | 放盤單位：新蒲崗大廈低層 |
筲箕灣
不少年輕首置客都夢想可以在港島區置業，但港島多個地區物業價格均遠遠拋離九龍及新界，要尋找入門級物業，筲箕灣是一個不錯的選擇，但區內物業樓齡較高，首置客必須有心理準備要額外支付裝修及維修費用。
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 | 放盤單位：太安樓中層 |
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 | 放盤單位：筲箕灣中心A座高層 |
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 | 放盤單位：麗灣大廈中層 |
粉嶺
粉嶺是新界東的置業上車熱點，區內有多個大型私人及居屋屋苑，提供多元化置業選擇。不過粉嶺年前啟動巴士線重組，巴士路線改完又改，部分路線又判減班次，令區內交通配套略為失分。
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 | 放盤單位：御庭軒低層 |
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 | 放盤單位：花都廣場高層 |
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 | 放盤單位：牽晴間中層 |
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