雅虎香港新聞 白居二2.0 上車攻略
新一批白居二快將推出，上車客面對白居二或細價樓二揀一選項，應該從申請門檻、物業選擇、財務安排及新增供應四方面作考慮，才能夠作出精明抉擇。
進一步放寬入息限額
白居二全名為「白表免補地價購買二手居屋計劃」，即是讓申請人可以免補地價透過白表購置二手居屋，令上車成本大幅下降，由於多了項免補地價優惠，因此白居二設有入息限制。
隨著樓價持續高企，中產人士亦難以購置私樓物業上車，因此有消息指新一批白居二將大幅提升入息上限，單身人士入息限額由2萬元提升至2.4萬元，2人或以上家庭入息限額由4萬元提升至4.8萬元。
申請人的資產限額加幅更為可觀，單身人士資產限額由41.5萬元提升至80萬元，2人或以上家庭資產限額由83萬元提升至160萬元，讓更多中產人士可以透過白居二實現上車夢想。
不過符合入息及資產資格的申請人亦要注意，據悉今次白居二名額只有2500個，即是申請門檻放寬而名額減少，意味中籤難度將更高。此外白居二規定申請人及其家庭成員不得持有或聯名持有任何物業，並要求申請人過往未曾接受政府任何房屋資助。因此夫婦聯名申請時，必須先查清楚大家過往有沒有與家人聯名購置物業，又或與家人聯名申請公屋或居屋單位。
1.樓價未見回落，新一批白居二不失為首置客帶來較經濟的上車機會。
二手居屋 VS 細價樓
考慮申請白居二，另一心理關口是選擇購買二手居屋抑或細價私樓。特別是近期居屋二手成交價屢創新高，參考6月份二手居屋成交數據，合共497宗二手居屋買賣登記中，有8宗成交價格逾600萬元，每宗二手居屋平均成止價亦逼近400萬元水平。
免補地價居屋亦出現高價搶貨現象，例如西九龍居屋王富榮花園於七月錄得高達625萬元綠表成交，價格媲美市區細價私樓。藍田居屋康雅苑於本月亦錄得445萬元綠表成交，打破該屋苑綠表最高呎價紀錄。
不過即使二手居屋成交價持續上升，相對市區細價私樓，新界二手居屋仍然是經濟實惠之選。例如九龍灣老牌屋苑德福花園，早前錄得一宗低層成交，單位實用面積494呎，成交價592萬。大埔寶雅苑面積相約的單位，在六月份錄得成交價為420萬元，足足相差172萬元。
白居二抑或細價私樓的取捨，除了看價錢，亦要看自己的需要。新界二手居屋無疑上車門檻較低，但交通優勢明顯遜色於市區私樓，如果你是天天開OT，朝九晚十的中產上班族，便可能寧願住細一點，亦要選擇購置市區物業。相反，你工作時間較穩定，則可以考慮用同樣價錢購買面積較大的白居二單位，換取更寬敞的居住環境。
須留心財務風險
白居二被視為上車捷徑，既得力於免補地價安排，另一關鍵是由政府作擔保，讓買家可以向銀行借足九成按揭，令資金不足的買家同樣可以「借力」上車。
但要注意透過白居二借盡九成按揭潛藏兩項財務風險，首先是政府擔保期只有30年，假如申請人購買的居屋已有一定樓齡，例如25年樓齡，銀行會要求申請於餘下5年擔保期，即30年減25年，分期支付兩成樓價，以符合七成按揭要求。有意透過白居二借盡九成按揭的申請人，就要留意目標物業的樓齡，避免在頭幾年大幅增加供樓壓力。
其次是白居二由接受申請到業主揀樓時，二手居屋都會被炒高，令心急上車的申請人被逼接貴貨。當白居二熱潮退卻後，同一屋苑的物業成交價可能會大幅回落，令申請人持有物業估價大為縮水甚至淪為負資產。假如申請人忽然要出售物業，即使成功以市價賣出，亦要蝕掉首期，更可能要向銀行支付差價才可以離場。因此以白居二上車，既要避免以投資心態出擊，更要有充足心理準備物業價值可能會縮水，更要充分估算自己的供樓及風險承受能力。
考慮潛在新增供應量
選擇是否入表申請白居二，又或中籤後會否動用揀樓權，新增供應都是一項重要的考慮因素。新增供應既可以為準買家帶來更多細價樓選擇，亦會直接衝擊同區的二手居屋價格。
踏入八月，發展商仍積極推盤，除了熱賣中的房協喜薈，長實及新地亦部署推售新盤。此外今年是新盤單位交樓期，預計全年有多達1.5萬個單位交樓，其中新界西及將軍澳都是交樓「重災區」。
另外值得留意是運房局公布「私人住宅一手市場供應」資料，未來3至4年一手私樓供應量高達8.3萬伙。確認一手物業供應有增無減，亦要同時考慮內地買家的因素。根據中原地產研究部數據，今年首季內地個人賣家數目首次超過買家數目，隨著A股疲弱，或許會有更多內地投資者賣本地物業套現，進一步削弱內地買家對本地樓市的影響。
雖然有分析指現時本地購買力仍足以支持樓價，但隨著供應量增加，加上美國加息因素，樓價升勢可望放緩，求穩陣的上車客，不妨照樣入表申請白居二，收到揀樓信後亦要調整心態，當揀不到心水物業，或目標單位售價已經偏離市價，亦要理智地提醒自己不要勉強追貨上車。
3. 根據中原地產研究部數據，內地買家搶購香港物業已有放緩情況，並開始出現內地買家沽售香港物業套現的現象。
嚴選居屋藍籌盤
想透過白居二上車的準買家，都會關心香港那個居屋屋苑保值力較強，因此特別精選五個居屋藍籌屋苑，並同步分析屋苑周邊地區優質私樓作為比對參考。
港島區
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 | 放盤單位：龍德苑高層 |
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 | 放盤單位：愛蝶灣高層 |
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 | 放盤單位：永利中心高層 |
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 | 放盤單位：筲箕灣中心高層 |
九龍區
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 | 放盤單位：啟德花園中層 |
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 | 放盤單位：慈愛苑中層 |
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 | 放盤單位：龍蟠苑高層 |
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 | 放盤單位：悅庭軒高層 |
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 | 放盤單位：星河明居中層 |
新界區
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 | 放盤單位：穗禾苑低層 |
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  | 放盤單位：沙田第一城高層 |
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 | 放盤單位：金獅花園中層 |
