開發北都插旗 政商鄉黑謀暴利

北部都會區發展成為鄉黑吸血商機，本報較早前接獲讀者爆料，指具政府背景人士及地區官員、鄉紳、前政協及黑幫人士得悉發展計劃後均虎視眈眈，謀取暴利，當局被轟土地規劃失當及欠缺藍圖。事件曝光後，本土研究社昨發表調查報告，果然發現區內曾經易手的地段數量高達904個，背後的買家更涉及超過130間公司或個人單位，分析這些買家背後的關係後，可判斷在蠔殼圍擁有超過10萬平方呎土地業權的買家共有7組，包括「龍豐」、政商界，其本身的業務與濕地／魚塘無關，卻大手「囤購」斥資購入發展潛力相當低的濕地，使蠔殼圍濕地成為北都其中一個最新的投機熱點。

平均呎價$92 收地起樓賺百倍

政府於2021年10月公布的《北部都會區發展策略》，根據本研社昨發表的《北部都會區蠔殼圍地權調查研究》，透過檢視2000至2021年近20年間所有交易紀錄，果然發現區內曾經易手的地段數量達904個，按面積佔約47%，即近半已易手。蠔殼圍7組買家的買地平均呎價92元，根據去年新修訂的收回土地補償機制（保育用途收地），可獲得第2級補償，即每平方呎634元，已相等於原有成本價的7倍。若然業權人能夠左右蠔殼圍未來發展為私人住宅，樓面呎價更可達上萬元，相對囤地成本將是至少以百倍計。

發展策略欠規管 製投機漏洞

近20年間，2017年錄得最多交易宗數，其後幾年並有持續買賣，遠早於《北部都會區發展策略》包含蠔殼圍的相關收地保育計劃，反映了囤地者早過計劃公布前5年已在該區大手「囤購」。現行《策略》並未有對新發展過程帶來的土地投機活動進行積極規管措施，包括加強土地管理巡查、及時凍結現有用途，以及盡快落實保育方案，將製造了投機空間，並為原有規劃方向添加變數。政府於最新新田科技城計劃將移平90公頃濕地保育區，加上更正進一步研究打破香港濕地規劃指引的防線，北都區內建議以收地方式建立濕地公園的策略又遲遲未有落實，令人憂慮蠔殼圍以至南生圍濕地保育公園，在往後日子也會變形走樣，亦將對未來其他濕地保育計劃失卻理據，令私人囤地者「有樣學樣」。

「瞓喺度都能夠獲利十數億」

本研社研究員黃肇鴻指出，蠔殼圍土地買賣高峰發生在2008年及2017年，2008年與前特首曾蔭權2007年公布十大基建脗合；2017年數年後就是北都區，時間點上亦有些脗合，個別買家更加是大手買入，似乎是憧憬能獲利。他直言：「根據業權分析，若全面保育為由收回蠔殼圍濕地公園，個別囤地者瞓喺度都能夠獲利至少十數億起跳。」他續稱，若蠔殼圍濕地公園會爛尾或變樣，部分變成發展區，如同三寶樹濕地公園般，相關人士或獲利更豐。這就如同政府獎勵囤地者，會進一步鼓勵其他投機者在新界各地加速囤地。為杜絕炒賣投機，政府應該在公布發展計劃立即做凍結調查，亦要在公布計劃前不可洩漏風聲，令投機者無利可圖，避免炒作。