搵「二按」幫手置業 留意先甜後苦供款模式

「二按」是指透過第二份按揭從而增加按揭成數，通常由財務公司提供，其按揭貸款不受金管局規管，毋須跟從政府訂立的按揭成數上限，所以一般情況「二按」是易借易批，協助急需周轉的業主。

置業人士資金有限卻又希望置樓，一般來說，買家申請按揭時，銀行最高一般是批核50%至60%的按揭成數，這個就是「一按」。不過，買家若未能要準備40%至50%樓價置業，就可以通過向按揭證券公司申請按揭保險或申請「二按」借高成數按揭上車。「二按」的意思是在物業本身已經有第一份按揭的情況下，再次抵押物業，申請第二份按揭。背後的邏輯就是同一個物業抵押給不同的財務機構來凑足按揭貸款。

如果財務公司能提供較銀行更高成數的按揭，為何「一按」不索性就選擇財務公司？道理很簡單，財務公司提供的利率一般較銀行高，如果直接向財務公司借入一按，利息開支或非常龐大；在銀行一按的低息基礎上，再向財務公司借入二按，就可減省開支。

在香港，銀行通常不提供「二按」，二按貸款目前主要由財務公司提供。如有意購買新盤，或留意到發展商亦提供二按服務。所謂發展商按揭，無論是一按或是二按，實際都是藉相關財務公司提供。不過要留意，申請二按前，理應需要先經一按銀行同意下，方可申請。若在未經一按銀行同意下，擅自將物業抵押給其他財務機構，以借取額外按揭貸款，會影響個人信貸風險，銀行或會要求貸款人提供另外的抵押、增加擔保人，或提高按揭利率，甚至要貸款人立即全數償還二按貸款。

二按的特點

• 財務公司不受制於金管局規管，所以可豁免於金管局的逆周期措施

• 由於不受金管局規管，故市場上有些「呼吸Plan」不用做入息審查、計算供款佔入息比率或做壓力測試等

• 財務公司雖不受金管局監管，不過卻須遵守《放債人條例》，條例上明確指出任何一間財務公司放債年息超過60%已經構成犯罪行爲

• 財務公司審批「二按」申請通常比銀行寬鬆，沒有一致的標準，審批時間一般亦較「一按」快

• 申請「二按」沒有樓價的限制

二按的風險

• 配額制隨時失預算：財務公司或會因「二按」配額用盡，拒絕批出按揭，令買家容易大失預算

• 審批準則不清晰：雖然審批準則較銀行寛鬆，不過各間財務公司審批準則均不同

• 息高、供款年期短：發展商二按一般會提供首幾年低息甚至免息優惠，但優惠期一旦完結，二按供款便會大幅增加，而且二按供款年期亦較短

• 轉按有難度：二按的優惠期完結後息率高，買家或想轉按，但如借得多兼樓價升幅不夠，日後或較難觸及轉按門檻

申請二按須知

• 批核特快的二按，有可能是未經銀行同意，又或實際只是私人貸款

• 發展商提供的新盤二按，一般已事先與銀行達成共識

• 買家或需在遞交二按申請前，先通知發展商會申請二按，然後再到銀行申請一按

• 銀行會將一二按供款一併列入供款與入息比率計算，貸款人須同時通過一二按壓力測試

• 成功批核後，銀行會出信給貸款人，貸款人再到發展商申請二按

• 一般發展商二按，買家須在付清樓價餘額日前最少60天，向財務公司申請，屆時需要提供文件證明，例如信貸報告、收入證明、銀行紀錄等

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