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台灣央行約談銀行要求「房貸降溫」，新青安政策引發外界關注｜Whatsnew
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台灣房市持續升溫，央行資料顯示，2023年下半年以來，房市交易熱絡、房價上漲，帶動全體銀行不動產貸款餘額快速成長，部分銀行的不動產放款已接近《銀行法》第72-2條規範的上限或銀行內訂警戒值。
從數據來看，目前全體銀行不動產貸款佔總放款比率，在今年6月底已升至37.4%，接近歷史高點37.9%；而央行希望至少能回落至過去的35%、36%水準，避免曲線持續向上。不過，不動產貸款量要下降，必須每月還款額大於新進案件，並透過銀行自主管控，甚至不收新案的方式延緩上升趨勢。然而，部分銀行因此採取延長審核、排隊撥款等措施進行管控，對部分民眾來言這無疑像是限貸令。
中央銀行為避免房市過熱，從8月12日到21日期間邀請34間國銀與信用合作社聯合社總經理座談。會議由總裁楊金龍親自主持，業務局、金檢處、經研處與法務室的一級主管均列席，顯見央行對房市問題的高度重視。
會中，楊金龍指示銀行提出自主管理不動產貸款總量的措施，以改善信用資源過度集中於不動產貸款的情況。從今年第四季到明年第四季，各項貸款每季都需設有量化控管目標。楊金龍要求銀行在9月6日前提交未來一年的「房貸降溫計畫」，以期望在2025年底前整體國銀不動產貸款量有所下降。
21日，業務局長潘榮耀在央行記者會上表示，呼籲各銀行在不影響無自用住宅民眾購屋需求，以及業者推動都市更新、危老重建所需資金的前提下，根據自身經營狀況提出具體的量化改善方案。
22日，央行再次強調，要求銀行自主管理不動產貸款總量，目的是避免過多信用資源流向不動產市場，特別是非自住的投資或投機客戶。央行指出，這項措施不會影響無自用住宅民眾的購屋融資需求，以及業者推動都市更新、危老重建、社會住宅等配合政府政策以及企業購建自用廠辦等所需的資金需求。
然而，在央行要求國銀「喝咖啡」並提出不動產貸款總量改善計畫後，有民眾向媒體抱怨申請房貸困難，甚至遭到拒絕。也有意見認為，央行的措施形同「禁貸令」。對此，央行澄清，其僅道德勸說，銀行仍需自主管理不動產貸款總量，不影響正常資金需求。閣揆卓榮泰也在28日表示，政府絕無限貸令，但若個人或建商持續誤用、濫用「新青安」政策，行政團隊將會以更大力量恢復政策本意。
台灣高房價催生新青安
銀行貸款高度集中於不動產的現象，與去年針對青年世代「買不起房」問題而推出的「新青安」政策息息相關。
台灣房市長年居高不下，且看不到降溫的跡象，「買不起房」成為青年世代的共同困境。內政部7月份公布的2024年第1季房價所得比（亦稱購屋痛苦指數）顯示，全台房價所得比首度突破10，達10.35倍，意味著民眾不吃不喝10年才能買得起房；其中，台北市房價所得比達16.08倍，而據加州查普曼大學的研究，新加坡的房價所得比為3.8倍，紐約為7.1倍。不過台灣的房價所得比仍低於香港的16.7倍。（延伸閱讀：《逼不出空屋，卻逼得青年出走？租屋困境會左右台灣大選嗎》）
高房價的現況在選舉期間經常成為各陣營間交鋒的議題。面對「居住正義」的選民期待，各黨也提出不同版本的政策應對。執政的民進黨，過去幾年推出了房地合一稅2.0、實價登錄2.0、《住宅法》修正、《平均地權條例》，以及房屋稅差別稅率等措施以抑制炒房，並藉由興建社會住宅、租屋補貼等方式減輕負擔。然而，就「打房」效果而言，並未達到預期。
在2024總統大選期間，由民進黨推出的「新青安」政策，在高房價的背景下，旨在幫助有購屋需求的年輕民眾「圓夢」。新青安全名為「新青年安心成家購屋優惠貸款」，為2010年推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」（簡稱青安貸款）的升級版。新青安貸款額度由800萬提高到1000萬元，貸款年限從30年延長至40年，寬限期由三年延長至五年，貸款利率更補貼2碼，年滿18歲且名下無自有住宅者均可申請購買成屋。貸款年限達40年，寬限期延長至五年，意味著申請者在五年內僅需支付利息，無需繳納本金。
新青安，美意還是爭議？
然而，看似彈性的還款條件，吸引了大量有購屋需求的民眾申請。2023年8月「新青安」政策上路後，原本相對冷淡的房市再次熱絡，並進一步推升房價。
依據財政部資料顯示，今年5月，新青安先是創下上路10個月以來，在撥貸戶數、金額的單月新高紀錄，分別是8273戶、634億元。新青安在去年8月上路當月的承作量為168億，承作戶數2599戶，此後便一路價量齊揚。
此外，在新青安政策上路前，限定承作的公股五大銀行24個月平均月房貸金額為579億元，而近三個月五大銀行的平均房貸金額達1131億元，顯示新青安申請狀況熱絡。5月房貸金額達1162億，創下歷史新高，其中新青安房貸比例達40.64%；而7月單月再創新高達1217億元，年增率達116%，為該數據公布30年以來的單月新高紀錄。由此，信用資源過度集中於不動產的現象引起了央行的關注。
而此買房熱潮，自然與大環境對通膨的預期、新青安房貸利率僅1.775%（其他房貸利率樓地板為2.185%，相差41個基點）拉升買氣有關。除銀行貸款房貸額度將達水位警戒，新青安還導致「轉租」及「人頭戶」的亂象。財政部透過比對發現，自去年8月開辦至今年6月底，共查出1575件違規案例，占總撥貸戶數6萬5224戶的約2.4%；其中1366件為轉租，人頭戶為209件。
對此「濫用美意」的亂象，財政部顯得態度強硬，其指出違規戶將被追回過去的利率補貼款項，重談貸款條件，原利率的1.775%會調高至市場行情地板價2.185%以上，甚至將新青安補貼的2碼加回至2.275%。此外，原本的五年寬限期將回歸一般房貸的三年，貸款年限也會從40年縮短至30年或20年。有網友在社群媒體上表示，自己正是被查出的違規戶之一，對瞬間失去貸款優惠感到無所適從。
這些違規使用新青安貸款的住戶，所盤算的，正式透過政策的優惠利率，在五年「繳息不繳本」寬限期滿後轉賣；五年之間，則由承租戶的房租替自己繳利息，待轉手出清後賺取價差，堪稱是無本生意。
同時，新青安政策幾乎不設門檻，只要年滿18歲且配偶及其未成年子女名下無自宅即可申請，導致許多原先買不起房的民眾紛紛進場購屋，在熱烈搶購下，進而引發 FOMO 效應（錯失恐懼症），擔心「現在不買，以後就買不到」，因而紛紛趕著「上車」。原先，2023年初修法通過的《平均地權條例》，對壓抑高房價起了一定作用，但進入下半年後，因該條例不溯及既往，加上新青安優惠房貸上路，房市反轉買氣有感回升。
自新青安上路後，許多建案出現人潮大排長龍，甚至需抽號碼牌才有機會看房，房市出現過熱跡象。部分建案推出小坪數、高單價的產品，民眾則抱持著先下單、未來再轉手賺差價的心態，導致房市朝不健康的方向發展。也有房地產業者警示，新青安政策推出的貸款額度達1000萬，等同告訴建商，1000萬是基本樓地板價格，未來千萬以下的住宅可能更為稀缺。
今年第二季「政大永慶即時房價指數」數據顯示，全台及七大都會區即時房價指數再度上漲，其中新竹縣市季增幅近7%居冠。而在年增幅方面，桃園、新竹年漲幅均超過一成，全台漲幅約在8-10%之間。此外，信義房價指數資料顯示，台北市和新北市在去年7月相比，房價分別年增14.97%和13.33%。信義房屋指出，2024上半年建物買賣移轉棟數達17.7萬棟，年增27%。信義房價指數六都加上新竹，第二季房價指數年增4.8%-17%，房市整體呈現價量齊揚的走勢。其中，新北房價指數年增10.2%、桃園年增15.6%、新竹年增17.1%、台中年增14.9%、高雄年增13.1%，這五大都會區的房價指數年增率均超過一成。台灣高房價及持續火熱的現況，促使央行再度強力打房。
楊金龍提及美國次貸風暴
《商業週刊》報導指出，許多申辦新青安的年輕人實際上買不起房，但在利率補貼和房屋銷售人員的勸誘下借錢買房。問題在於，沒有人能保證五年後房價只漲不跌，如果屆時大家一起拋售房子，房市可能會演變為「多殺多」的局面。一旦房價重挫，新青安房貸將淪為銀行的呆帳。
楊金龍在約談中則提及美國次貸風暴的往事，警示銀行要對房貸戶進行謹慎評估，嚴格控管房貸餘額。
美國次貸風暴始於2000年代初期，銀行向信用評等較低的借款人提供高風險的次級房貸，這些次級房貸又被包裝為其他金融產品出售給投資者與其他金融機構。在聯準會的低利率政策下，這些貸款推動了房市繁榮，但卻隱藏著巨大的風險。隨著2004年起聯準會逐步升息，房市開始降溫，次貸違約率急劇上升。2007年，次貸市場泡沫破裂，大量銀行因壞帳暴增陷入困境，並迅速傳導至整個金融行業。
2008年，最早涉入抵押貸款市場的雷曼兄弟倒閉成為次貸危機的導火線，引發全球金融市場劇烈震盪。次貸風暴迅速從美國房市蔓延至全球信貸市場，導致數百萬人失業和無數企業倒閉，成為21世紀初最嚴重的經濟危機之一。
新青安的提出背後仍有其政治考量，但央行作為獨立機關，也許是嗅到了房市「泡沫化」的前兆，因而要求國銀務必做好不動產貸款管控進而提出改善計畫。而楊金龍在會上重提次貸風暴往事，雖然同樣的危機在台灣重演的可能性不算太高，但亦無疑是為台灣過熱的「信用膨脹」敲下了警鐘。
原文鏈接：https://theinitium.com/article/20240829-whatsnew-taiwan-preferential-housing-loans-for-the-youth/
