恒大在美申破產保護 中港經濟危危乎

內地房地產債務爆雷相關的消息響不停！最新有負債超過2.4萬億元人民幣（約2.64萬億港元）的中國恒大就旗下美元債券，根據美國法典11篇（即「美國破產法」）第15章，向美國法院申請承認香港和英屬維爾群島（BVI）法律體系下的境外債務重組協議安排。分析預計，恒大的天量債務重組困難重重，疊加另一大型民營房企碧桂園亦「生死未卜」，整個內房業水深火熱，拖累整體經濟「硬着陸」風險急升。與內地經濟一脈相承的香港經濟難逃池魚之殃，發展商新盤劈價促銷、最新的樓價指數下挫，昨日荃灣首置住宅地皮招標反應冷清，足見中港兩地樓市「同病相憐」，港府繼續死抱「辣招」不放，港樓或要再跌兩成始有望見底！

銷售進退失據 負資產6500億

恒大的負債超過2.4萬億元人民幣（約2.64萬億港元），負資產近6,000億元人民幣（約6,511億港元），這對於一家企業而言，誠然是一個天文數字，別說要清償債務，即使要償還利息，亦十分難應付。更何況如今內地樓市冰封，房企的銷售停滯不前，大大影響資金回籠進度，就連基本開支都未必能應付，故所面對的絕對是「存亡」的問題。

先有恒大爆雷，再有碧桂園出事，而後者比前者更難營救，其中一個原因，是該企缺乏有吸引力的投資物業可作抵押品以取得中央擔保的「救命錢」。未來兩個月，恒大的債務重組要過五關，斬六將，難料能否保住上市地位，而碧桂園最快9月可確認是否債務違約。惟至今官方似乎未有意欲主動營救，說明這場內房債務爆雷會在一段時間內繼續「讓子彈飛」。

內房企資不抵債 銀行首當其衝

香港股票分析師協會主席鄧聲興表示，內房債務危機較大程度影響內地經濟和金融機構，目前很多內地房企資不抵債，出現「技術性破產」。由於內房產業鏈很廣，可以影響建材、物管等多個領域，加上房地產是不少內地居民的最大財富，樓價下跌造成的負財富效應，民眾的消費亦會受到影響，銀行的貸款資產質素及貸款能力受累，繼而影響到經濟層面。

中港兩地經濟連繫緊密，內地經濟既如染「長新冠」手尾長，香港經濟亦不可能是小病快愈。近年香港樓市已頻響警號，非但土地拍賣流標、二手成交冧價，近月九龍市區新盤更劈價開售，反映發展商也打定輸數。最新的地產代理樓價指數按周跌1.54%，創去年11月以來最大跌幅，見26周新低，重返今年2月水平；另昨日荃灣油柑頭首置地皮截標僅收一份標書，反應冷淡，皆反映香港樓市的困境，絕不比內房輕鬆，奈何港府對市場的「撤辣」要求仍然無動於衷。

首置地皮招標冷清 港續攬辣招

鄧聲興指，港府自2010年首度推出「辣招」以來，沒有因應市場變化而讓政策退場，政府的政策太慢，未能因時制宜。他解釋，香港銀行同業拆息（Hibor）早前一度升至約5厘水平，但物業投資帶來的租金回報率只有兩厘多，出現資金成本較收益率高一倍，實不合理。

然而，未來地價和樓價上升的假設不成立，因現在樓宇的供應量持續增加，近期土地招標結果，亦顯示地價正持續下跌，要上述資金成本遠高於收益不合理的情況修正，除非資金成本下降，或是樓價要跌才可以實現。由於美息短期仍會高企，資金成本難下降，故香港樓價下跌的趨勢已形成。

他警告，簡單計算下，若物業投資回報率要與資金成本回復到相若水平，香港樓價未來要下跌兩成！

他重申，目前的樓市辣招已不合時宜，因物業投資回報率由於稅項而變得更低，進一步拉遠其與資金成本的距離。