按揭息率未見頂 供樓置業有排驚

美國一再加息,本港利息亦趨升。
美國一再加息,本港利息亦趨升。

「疫魔」肆虐香江未止,「息魔」又踩多一腳!美國聯儲局一再加息,今日凌晨又有新公布,港元匯價備受壓力,香港利率近日異動頻頻,與樓按相關的一個月期銀行同業拆息(HIBOR)已累升至近1.3厘,創27個月以來新高!以現時最新H按計劃(H+1.3厘)計算,H按實際按息已觸及2.5厘「封頂」水平,供樓一族月供動輒已須多花逾千元。專家估計,在加息影響及經濟前景不容樂觀的情況之下,香港樓價全年有機會下跌5%。置業、上車風險趨升,市民不想「有排驚」,置業前要先「計啱數」。

以按揭貸款400萬元,還款期30年,現時2.5厘H按息計算,每月還款約15,805元,比起大約一個月前的1.5厘息,每月還款增加2,000元,增幅達14.48%。驟聽之下,每月供多2,000元似乎不多,但小數怕長計,加息一厘,30年的全期利息支出就會增加71.9萬元,由96.95萬元增至168.92萬元。至於按揭貸款的最低每月入息要求,亦會由原本的33,780元,增至37,853元。

美9月有機會再加息

過去數月,美國聯儲局已加息數次,香港銀行均未有跟隨,致使港息與美息已擴闊很多,市場有誘因進行「套息交易」,即資金會由港元流向美元,以便賺取更高的利息收入,令港元兌美元走弱。金融管理局總裁余偉文解釋,在聯匯制度下,假如港元兌美元跌至7.85,當局將承接港元沽盤、賣出美元。然而,隨着港元拆息逐步上升,會減弱套息誘因,昨日在H息走高之下,3個月期港美息差略為收窄至0.74厘。

臻享顧問董事總經理王良享估計,美國9月大機會再加息0.75厘,到時香港銀行或會跟隨加半厘,到11月再加息四分之一厘,亦即全年最優惠利率(俗稱P息)會上調0.75厘。同時,他預期H息在9月份會追到美國,達到1.7厘,年底上望兩厘。惟他認為,香港銀行目前仍未有迫切性去加H按的封頂息。

港銀或第三季加P息

如果以H按息為2.8厘粗略估算,王良享認為對投資物業影響較大,尤其是香港租金回報低,僅2.4厘左右。不過,加息未必會嚇窒用家。他仍維持對香港樓價全年跌5%的看法,並估計今年餘下時間,樓價將跌2至2.5%。「樓市表現一部分要視乎經濟表現,但港府日前預警會再下調全年本地生產總值(GDP)預測,即是增長將會低於1至2%,對樓市並非良好信號。」

華僑永亨銀行經濟師姜靜亦持相似看法,她預計今年香港樓價會有中至高的單位數下調,而樓價調整期有機會延續至明年初,直到加息步伐暫緩。考慮到香港資金充裕及港元流動性充裕,預計港銀最快可能在第三季加P息。她補充,由於香港業主持貨能力高,有六至七成業主毋須償還按揭,故相信樓價即使回調,幅度亦屬溫和。

有不少供樓族選用的H按息口過去一月不斷上調。(黃偉邦攝)
有不少供樓族選用的H按息口過去一月不斷上調。(黃偉邦攝)
加息影響各行各業。
加息影響各行各業。
美國聯儲局頻頻加息。
美國聯儲局頻頻加息。



我們致力為用戶建立安全而有趣的平台,讓他們與志同道合的用戶聯繫交流。為改善我們的社群體驗,我們暫時停用文章留言功能