海外樓市專題｜日本置業有看不到的嫁妝

日本開關後旅客絡繹不絕，不乏機構及個人投資者進駐日本物業市場。然而，曾經投資日本樓的讀者必定有收過出售物件狀況的基本資料表，雖然買樓優先選擇地段、交通及生活配套，但是資料表上列明修繕積立金及管理費是不少人會忽視的一部分，其亦是一把「雙刃劍」。(撰文︰Wendy全球樓行)

修繕積立金=維修後備金 異於管理費

不少人去日本旅行時，除了發現街道乾淨，亦不難覺得各物業都整潔利落，其實不少物業已有30至40年樓齡，為何仍能保持質素？這便是維護日本物業的修繕積立金發揮了作用。修繕積立金主要用途是將來大廈維修及日常維護時的後備金，跟房租設定的管理費不同，大部分會以每戶的面積來計算，再繳納給管理委員會，也有部分大廈是每戶費用相同，金額按大廈擬訂的長期修繕計劃表中的費用來推算。

其實早期的日本公寓欠缺長期修繕計劃，導致大維修時修繕積立金不足，各業主需要「撲水」，尤其地震頻繁的區域更是難以估計修繕費用。當然，現時業主可以購買「火災保險」及「地震保險」來對沖災後損失，不過如果賠償不足，尾數可由修繕積立金補上。

修繕積立金是專門委託物業公司每月代收及預留，為大廈未來10至20年的維護和整修做準備，項目包括外牆及天台的防水、翻新，更換水箱，擴大停車場等的公共區域變更，以及修復因自然災害造成的損壞。

商場物業收費高 或蠶食一半租金收入

不過若修繕積立金及管理費的收費太高，會直接蠶食投資物業的租金回報，投資日本物業逾20年的Eric表示，曾打算在新宿買入商住兩用物業，買入價為5,000萬日圓(約278萬港元)，由於地段優越不愁沒租客，租金收入理想，每月達50萬日圓(約2.8萬港元)，帳面回報逾10厘。不過由於物業位於商場內，其修繕積立金及管理費卻高達25萬日圓(約1.3萬港元)，即蠶食一半租金收入，假如租客突然提早退租，更要「硬食」相關費用。

40年樓翻新如新樓 租金漲樓價升

修繕積立金「有辣，亦有唔辣」。Eric表示，在2010年以900萬日圓(約50萬港元)誤打誤撞買入東京巢鴨區(舊風化區)的開放式單位，月租8萬日圓(約4,446港元)，但是每月修繕積立金1萬日圓(約550港元)。後來物業樓齡超過40年時大維修，又因為這舊物業已累積逾40年修繕積立金，結果該區重整大維修後，整棟物業變成全新的一般，變相業主不用再繳付費用就可以「舊樓換新樓」。

Eric指，該物業修繕後已上調租金，同時樓價亦上升，笑指修繕積立金猶如「看不到的嫁妝」。他又提醒，大廈的修繕積立金不可以是「零」，否則物業「未甩手」日後維修需要自己「抬錢」就更頭痛。

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