發展商求變 或趨私有化

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發展商或須增加向政府捐農地以表支持。
發展商或須增加向政府捐農地以表支持。

 

在港上市的本地地產股昨日爆發股災,個別跌幅更超過一成,可謂「血流成河」!即使股民持有的地產股坐享7厘股息,單日跌幅也足以令投資收息唔夠蝕價,真正「一殼眼淚」!統計顯示,4大地產股昨日市值合共蒸發近800億元;按估值排行,目前10大藍籌股市值榜中,已不見本地地產股的蹤影!有分析指,業界未來可能加速私有化。

是次地產股股災主要受上周五一則外媒消息所累。報道指中央早前會見香港主要地產商,要求他們發揮影響力,合作解決香港住宅供應短缺問題,化解因樓價高企構成的潛在社會不穩;又指香港樓市「遊戲規則已經改變」,中央不會容許「壟斷行為」。市場解讀為發展商將要配合中央的房策售樓,囤地、囤樓推高樓價等的手法已成過去,最壞情況,甚至要將農地儲備「上繳中央」。

投資銀行摩根大通發表的研究報告指出,增加供應是解決房屋問題的基礎,而未來房屋供應將以公屋為主。為了使政府控制未來住宅供應的可負擔水平,料香港政府將維持7:3的公共及私人房屋之土地供應分配比例。

該行認為,中央已要求發展商對解決香港的房屋供應問題作出積極貢獻,發展商極有可能要增加向政府捐地以表支持。該行就此為地產股進行兩個壓力測試場景假設,包括假設發展商需捐贈農地或政府100%收取他們的農業用地,以及假設開發商將被要求以成本價,出售其所有未來的住宅土地儲備,及其住宅開發業務的貼現現金流價值為零。如是者,將大幅削減發展商的資產值,其中農地大戶恒基地產(00012)的股價面臨36.9%的下行風險;新鴻基地產(00016)信和置業(00083)股價或下行20.4%;長實集團(01113)新世界發展(00017)股價亦分別面臨7%及9.3%的下行風險。

港聯匯制度不可動搖 靠增土地解決

當中,假設其所有住宅開發的價值為零,多隻主要地產股的資產淨值將折讓14至40%。在這情況下,長實及新世界發展的下行風險最小,原因是兩者在香港的住宅風險敞口,分別只有16%和14%。

該行強調,上述假設是極端情況,因為地政總署已公布農業用地最新收購價,收回農地很可能令發展商錄得現金流入。另一方面,儘管住宅開發項目的正面價值將大幅減少,但在不可能發生的價格控制情況下,該行認為政府將允許發展商獲得合理的利潤水平,地產開發收益不太可能為零,而且發展商有機會獲得新的收入來源,如來自商業的新租金收入。

若住宅未來的發展將受到高度審查,變成一個萎縮的市場,地產商可以選擇放棄這項業務,因為一般只佔其資產淨值14至24%。然而,香港的地產發展商主要特點是普遍資本過剩,但該行相信開發收益下降而導致的每股盈利下跌,可以透過股份回購所抵銷,當中料長實集團和信和置業,最有能力抵銷開發收益下降的影響。

由於發展商開始減少它們對香港住宅發展業務的依賴,摩通預計未來將會發生數個關鍵變化。第一是資本減少,資本過剩是發展商的一個特徵,該行相信未來的房地產開發很可能走機會主義,鑑於利潤率下降的趨勢和長期增加的公共房屋供應限制樓價,發展商沒有必要在資產負債表上持有過多的土地儲備,長實集團和太古地產(01972)多年來一直在實踐資本減少的經營策略。

其次專注在中國商業地產市場,預計地產商會增加資本配置到中國商業地產,主要是在混合使用項目。其中嘉里建設(00683)恒隆地產(00101)超過50%以上的業務在中國,預計新地和太古地產正朝着這方向發展。

第三,未來將愈來愈多使用房地產投資信託基金(REIT)結構,即從混合開發或租賃模式來看。該行認為,香港發展商最終將成為純粹的商業業主,大股東很可能會尋找更有效的方式,來提高他們的投資回報。在這個轉變過程中,私有化可能會加速發生。

摩通又指,本港住宅樓價自2009年初至今已累升228%,對比同期香港貨幣基礎增加313%,鑑於香港聯繫匯率制度下,資本流入主要反映在資產價格上漲之上。為緩解香港樓價難以負擔問題,該行指出,理論上有4種可能的方法和角度來解決這個問題:第一項是聯匯制度,惟該行認為不可行,因本港實施的聯匯屬不可動搖;第二項是價格控制,該行料實行所產生的後果會壞於住宅問題本身,料在本港落實機會較低;第三和第四項分別是樓市需求和供應,該行認為港府增加土地供應是解決本港住屋問題,料政府會從農地轉換着手去處理相關問題。

另一大行摩根士丹利報告指,增加供應是遏抑樓價上升最有力工具,大摩續指,若港府將每年供應目標由35,000個大增至100,000個,樓價或在明年底前大跌20%,而3個增加供應的方案分別是農田轉換、填海和增加地積比。

大摩料低處未算低 行業估值受壓

大摩指出,發展商股份基本因素仍較商業地產股佳,惟監管風險明顯較高,偏好新地、嘉里建設和信置,多於恒地、長實和新世界發展。該行補充,本地地產股股價較資產淨值折讓,雖已處於1997年低位,但政府在供應上有重大公布,行業將遇上估值下調壓力。美銀證券表示,預期本港地產股陰霾可能持續。當中,長實大中華區以外的業務所佔比重較大,預料更能應對風險;而信置及恒地於大眾住宅市場投資較多,相對不利。本港地產股表現已部分反映相關負面因素,住宅及寫字樓市場轉趨穩定,惟市場仍擔憂零售租賃市場在租金增長方面或受到阻礙。

摩通表列地產股壓力測試下股價跌幅
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4大發展商昨遭大幅拋售
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