統計處報告 揭示樓市兩大「死穴」？

統計處昨日（20日）公布去年底本港人口為750萬人，並樂觀地指香港復常令人口連續兩年上升。但過去兩年即使大力「搶人才」，本港常住人口在過去三年仍倒跌近20萬；另外長者激增、但樓市生力軍的二、三十歲年齡層人口卻大幅減少，一份統計報告揭示中長期樓市難轉勢因由。

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常住人口三年減近20萬

政府總計處公布2023年年底香港人口的臨時數字為750萬3,100人，與2022年年底747萬2,600人比較，增加0.4%或30,500人，再加上一月份失業率不變，維持在2.9%的低水平，令市民對經濟前景帶來樂觀願景，感受到由治入興的好處。不過如果仔分析過去三年政府發布的數據，可能對樓市中長期表現帶來新啟示。首先是常住人口減少，據政府定義，一年內在香港住上一至三個月會被定義為「流動居民」，住三至六個月才算「常住居民」，參見下圖統計處的數據，香港常住人口從2020年中旬到達頂峰後開始下跌，由當時的739萬人跌至2022年中的720萬，雖然及後港府大力推動各項人才計劃吸引內地民眾赴港，或令之後一年的常住人口稍為回升，但到2023年下半年再度下跌，短短三年常住人口淨減少近二十萬人，不管離港原因是移民、升學或是移居內地，住屋需求減少對樓市買賣及租務市場肯定造成壓力，而常住人口下跌趨勢維持多久，亦是左右長期樓價表現的重要因素。

中、青年減少 樓市購買力減弱

不過令地產界更擔心可能是人口結構變化，從下圖可以看到中年及青年年齡組別人口，在過去三年出現明顯跌幅，當中以20至24歲跌幅最大，2020年中旬共有36.58萬人，但到去年跌到只有30萬人，跌幅18%，另外25至29歲跌12%、30至34歲跌7.3%、35至39歲跌6.7%，這四個可視為樓市生力軍的年齡組別，在過去三年便減少了20萬人，還未計0至4歲人口減少超過兩成，以及中、小學生組別有機會出國留學。

另外亦值得留六十歲以上長者人口大幅增加，勢令政府社會福利及醫療開支大增，但作為政府主要財政來源的土地收入，樓市前景不明令發展商投地意欲低，再加上萬億明日大嶼及北部都會區等大型基建殺到埋身，政府或須削減公共開支；在新一份財政預算案即將公布之際，近日政圈已吹風削減長者二元乘車優惠、公屋加租等措施，令基層市民百上加斤。

人才計劃難填補缺口

勞工福利局透露，各項輸入人才計劃去年共收到超過二十萬宗申請，當中超過十二萬宗獲批，逾八萬人抵港，本來是對樓市的好消息，但此數目仍無法抵消長期離港人數，令常住人口出現負增長。不過輸入人才計劃尚處於起步階段，或許將來來港人數有爆發性增長，為港樓帶來源源不絕購買力。