胡國威專欄|樓市鴉片:延長供款年期

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香港樓市

金管局公布最新的《住宅按揭統計調查》,小市民申請按揭的供樓年期,進一步上升至333個月(註: 27年9個月),再創歷史新高。因為當樓價愈高企,除非本身有財力可支付較高首期,否則面對銀行加息三厘「壓力測試」的嚴苛要求,準買家也要「捐窿捐罅」尋找過關方式,「延長供款年期」是其中之一。

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「延長供款年期」可達至什麼效果? 以目前平均貸款額509萬元、平均按揭比率55.3%倒轉推算,準買家購買樓價高達920萬元。當下最新按揭年期27年9月個月,息率2.5厘,每月供款21,201元;要通過加息三厘壓力測試,每月入息需達49,705元。

沒有延長供款年期,你需要更高入息才可過關。因為以過去五年,本港平均按揭年期為26年7個月,當採用同一計準計算供款,每月供款會上升至21,847元,通過壓測的入息也順應地上調至50,639元,較延長供款年期多出近1,000元。

因此,當準買家購買的樓價愈高,卻又未能支付更高首期時,每月的供款額也會更高。由於銀行在計算壓力測試時,會以貸款人申請年期作計算,把「供款年期」拉得愈長,便可減少每月入息要求,準買家也就更容易通過壓力測試。

根據最新政策,按揭年期最長30年,所以按當下情況,準買家仍有拉長供款年期的空間。但其實,「延長期款年期」有利更容易通過壓力測試外,在目前低息環境驅使下,實際供款上也愈著數,值得準買家考慮。因為只要計一計,你便知道選擇延長供款計期、或是選擇一個短年期的供款計劃,在起首幾年的利息支出分別不大,特別是香港人慣於每兩年進行一次轉按,效應更見明顯。

又以目前509萬元貸款額計,若選擇一個較短年期25年,每月供款額22,835元,相比起把按揭年期拉到最長30年,每月供款為20,112元。選擇縮短供款年期的供款額,反而增加了14%,財政壓力大增;然而從慳息角度來看,兩者卻分別不大。25年供款年的兩年利息支出為247,360元,但選擇30年供款年期呢? 兩年利息累計248,950元,實際利息支出也不過增加0.6%。

只是當樓價升幅繼續拋離薪酬升幅時,未來是否只能無間斷延長供款年期來上車? 香港會否出現一樓供三代? 這又是另一課題。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人

網站:https://www.wuchatprop.com.hk

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