胡‧說樓市|移民英國101:解答英國買樓常見問題!

·4 分鐘文章

走過2021年,今年最多人討論的,除了疫症外,就是移民。由起初的「計劃」,來到今日正式落實,一幕幕與家人擁抱話別的畫面,幾乎每日也在機場上演。固然,留下來的人要好好生活下去;但如果真的決定離開,部署移民英國生活,又有什麼要注意?

下載Yahoo財經APP

美股、外匯、加密貨幣免費即時報價,自選投資組合獲取相關新聞提示

移民英國,「住在哪裡?」是最直接的問題。很多人都問,應該買樓或租樓? 要知道,在英國沒有常住地址,要申請銀行帳戶等都較麻煩,部份業主未必願意租予剛到埗的港人。如果你已選定居住城市或地區,在港預先購買英國物業,可能會省卻一點煩惱。

無論購買英國一手樓或二手樓,流程跟香港也不一樣。選購一手樓,通常會在展銷會內找到心儀單位後,會支付誠意金,代理會向準買家發放一張預留信(Reservation form),手持這份預留信就可向銀行申請按揭,樓花物業則在入伙前半年左右申請。

選購二手樓,流程跟香港也有分別,由於買家會在銀行批出按揭後,才正式落訂及交換合同。準買家跟業主成功議價後,會簽定一份銷售備忘(memorandum of sales),手持這份文件就可以向銀行申請按揭。一般由遞交申請至完成過程需時約四個月。

有按揭考慮,在香港能夠申請英國物業按揭嗎? 匯豐、東亞、中銀銀行都會辦理英國樓按揭,但原來不是每間銀行都接受「自住物業」申請。而且在申請按揭時,銀行也會收取手續費,例如透過本地銀行向海外銀行遞交文件,銀行會收取買家一筆不予退還的手續費、安排費;另外,部分銀行也會收取物業的估價費用,這裡可以涉及4,000英鎊以上。

相對香港只做60%按揭(非按保),英國自住物業最高可做70至80%按揭;香港還款年期最長30年,英國就會用65歲扣減申請人年齡計算最長供款期,最長可以借25至30年。審批上一樣嚴謹,在英國審批按揭就要連過兩關:第一關,銀行會看看申請人薪金水平,所以移民前在香港仍有工作,申請英國樓按揭應該較容易,否則移民英國未有新工作時,都難有入息證明來做按揭審批。

第二關就要進行壓力測試。在香港買樓,我們要進行加息三厘的壓力測試,看看供款不會超出入息60%,才會批出按揭;英國買樓亦要進行加息兩厘壓力測試,供款佔入息不超過50%,但要留意的是,英國的入息與香港不同,會在扣除個人及家庭使費後的「淨入息」來計算。

值得留意,銀行對於部份物業特別有戒心。例如舊樓翻新物業,部分銀行不會受理。亦有銀行表明,不會接受已有超過三個英國物業的買家、不接受地租過高的按揭申請。

至於選擇進駐哪個地區,有些家長會考慮子女在哪區就讀。家長為子女報讀學校時,須在英國政府指定的網頁開設一個帳戶,並在系統內報讀學校,要留意數個重要日期。小學及中學的截止申請日期,分別為1月15日以及10月31日。獲派學校結果日期,小學定於4月16日、而中學則定於3月1日。

不同學校會按不同準則衡量收生,但常見的考慮因素就是「catchment area」,亦即「居所與學校距離」是否鄰近。以就近入學的原則,部分家長便會以此因素決定置業地區。

最後,移民前你可能忘於處理搬運傢俬及個人物品、以至寵物移民等問題。如果本身持有香港物業,應該在移民前或移民後沽出呢? 如果一直保留出租,用以支持移民後的日常生活開支,就要留意稅項問題。

如果在過去一年內,你在當地居住最少183日,已被視為當地居民,你的全球資產,都有被徵稅的可能,租金收入需要連同入息一併計稅外;如果移民後才賣樓,也需要繳付資產增值稅。

如果年度總收入低於50,270英鎊,放售物業後所得的利潤,扣除免稅額及開支後,會被政府徵收18%;但如果年收入高於50,270英鎊,出售物業後的淨利潤,會被徵收28%。也就是說,如果你移民後才賣樓,賣樓利潤300萬港元,就需要繳稅54萬至84萬港元之間。另外英國政府也會計算買賣時有否匯兌收益,如果有,也可能要打稅。

我們致力為用戶建立安全而有趣的平台,讓他們與志同道合的用戶聯繫交流。為改善我們的社群體驗,我們暫時停用文章留言功能