英國置業防「伏」!發展商狂加管理費 港人收樓失預算

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【on.cc東網專訊】海外物業投資猶如「隔山買牛」,不諳行情,又人生路不熟,一旦遇上不公亦隨時有冤無路訴。專家提醒,以近期大熱的一手英國物業為例,收樓時落實的管理費隨時較原先售樓書上列出的管理費高出一截,而且情況相當普遍,投資者宜事前做足功課和預算準備。

有港人分享6月時買入一個逾1,000方呎的英國倫敦新盤單位,其售樓書列出每年管理費約4,583英鎊(約4.87萬港元),但是當他近日準備前往英國收樓之際,收到發展商的信件,管理費竟被大幅加至每年約6,633英鎊(約7.05萬港元),3個月內的加幅超過44%,買家被殺個措手不及。

涉事發展商稱售樓書上的管理費只是初步估算,不代表最終價格,但由於買家認為發展商未有交代管理費大幅上調原因,引起不滿。雖然事件最終在雙方協商後告一段落,但海外物業管理費「海鮮價」的問題值得大家探討。

海外置業及物業代理公司Sakura Global行政總裁張明珠表示,英國新盤在預售時提供的管理費參考,與落成後真正收取的管理費相差大,情況並不罕見,例如近期也有英國物業項目在沒有事前通知的情況下,把原本1年720英鎊(約7,650港元)的管理費,加至1年920多英鎊(約9,770港元),加幅27.7%。

她表示,可能這是英國人的辦事方式,不少英國發展商認為上調管理費而不用預先通知客戶的安排很正常,加價並不需要預先徵得客戶的同意,亦不用交代加價原因。因此,作為物業代理的他們,也會收到客戶的反映和表達不滿。

因此,她建議有意在海外置業的人士,特別是投資英國樓的,應做多一些功課保障自己。舉例,可以自行找資料和向物業中介查詢,發展商過往樓盤的調升管理費情況,如果有加價,幅度如何,以此作為是否入市的其中一個考量因素。原因是增加管理費的發展商,不一定只是中小型發展商,大型發展商也有機會,投資者有時較難避免。因此,投資海外物業時,在預算上最好鬆動一點,應對雜費可能較預期多的情況。

另一個建議,是買家可考慮其他地區的物業。相比英國物業較大機率被上調管理費,張氏指日本物業的管理費相對穩定,合約上也會列明,一手發展商不會輕易加價。若然因一些原因如物業將進行大型維修,也會給予較長時間讓業主準備,如1至2年前已會發信通知,且加幅一般不會很多,讓業主在心理上和財務上有更好預算。

當然,相對樓價的潛在變化,雜費只佔整筆投資的一小部分,嘗試尋找未來樓價升值潛力較大的物業可能更為關鍵。

●準備買樓勿漏計印花稅開支

要成為業主並不容易,包括在財政上需要準備充足,例如留意首期以外還有很多不同開支。即使某些地區的物業入場門檻較低,較容易全額付款(Full Pay),但仍會牽涉雜費開支。

首先,如果物業涉及的費用龐大,業主未必可一筆過付款買入,便會向銀行申請按揭貸款,繼而衍生按揭申請相關費用及往後的按息償還。另外,部分業主即使有能力全額付款,依然會選擇向銀行申請按揭,藉以透過按揭的槓桿倍大潛在投資回報,或讓資金運用上可以更靈活。

另一項買樓較大的開支是印花稅。樓價愈高,按階梯式收費的印花稅也會愈多。部分國家如英國更會向海外買家徵收額外的印花稅,加上當地早前的印花稅假期正分階段完結,置業人士在決定買樓前更應了解清楚,以免有失預算。

經紀佣金的支出也不少,包括在香港委託經紀代理進行海外物業買賣,中介費用是樓價的某個百分比,視乎買家與代理的協議。

至於其他金額可能較少的置業相關費用,包括律師費、測量師費、管理費、裝修費、水電煤按金等,也不要忽略。其中,不論是新樓還是二手樓,業主都有可能被要求預繳相當於2至3個月的管理費。至於測量師費尤其在買英國二手樓時更不宜慳,一份詳盡的物業測量師驗樓報告可以找出物業的潛在結構問題,以免在交易後才發現,要額外多花一筆錢去做維修。

●英國9月樓價再創新高

英國樓價在9月再創紀錄新高。房地產網站Rightmove數據顯示,英國8月樓價由紀錄高位輕微回落0.3%後,9月重拾升勢,樓價指數按月回升0.3%,按年升5.8%,平均樓價升至33.84萬英鎊(約359萬港元)。

雖然9月份英國平均樓價僅較7月份的歷史紀錄高出15英鎊(約159港元),但意義重大,標誌着8月的調整屬暫時性,英國樓價繼續在高位爭持。

分析指,現時在英國買樓的競爭是前所未有的熾熱,買家對物業的需求相比放盤供應,較疫情爆發前增加2倍,導致一盤難求。對房源渴求的買家類型包括有餘錢存在銀行、放售物業後有意重新上車、以及具首次置業資格的人士。他們對買樓的意欲大於希望換樓人士。

不過,市場預期求過於供的情況有望隨着秋季到來、更多新盤開賣而得到紓緩。

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