釋放居屋租盤 須釐清租客定位

【星島日報報道】候任行政長官林鄭月娥在競選政綱中提出居屋免補地價出租的構思後，智庫組織智經研究中心近日拋出更加吸引居屋業主放盤出租的方案，如何取捨，除了看紓緩樓市租金的整體效益，還要看受惠對象是些甚麼人。 差餉物業估價署的最新數據顯示：三月份本港私人住宅租金連升四個月，指數再創歷史新高。實際上，市面一個 房的租金，都可能比公屋四人家庭單位貴。智經推算容許居屋免補價出租，可以為市場釋放五千多個租盤。即使房屋委員會早前的估算數量只及智經一半，但都有助紓緩租金升幅，略減正在捱貴租的眾多市民負擔。 至於直接受惠於這個安排的，莫如二十五萬戶未補地價的居屋業主，可以多了一筆財源。當局一向不容許居屋業主未補價就轉售或放租，原因是政府以折扣價津貼居屋業主置業，目的是幫助他們自置居所，而非作投資收租用途。否則，業主廉價買到居屋後還可以用來收租，就享受了雙重福利。 林鄭重慈善 智經勝開放 不過，面對市場現實，當局近年為解決基層和中產市民首次置業的問題，在轉售方面略作放寬，除了可免補地價賣給公屋戶和輪候公屋者外，還可以賣給符合白表申請居屋資格者，即所謂「白居二」，釋放居屋二手市場來略緩「樓荒」，買賣雙方皆有得益。 林鄭月娥打算為居屋免補價放租開綠燈，並非全無限制，而是放租對象要由社會企業安排，租予有特別需要的家庭。這有點類似把現時的私樓業主與社企合作的「要有光」計畫「複製」到居屋市場。 這「光房」概念所收租金只達市值兩至四成，業主參與計畫抱有慈善心態，要是容許居屋業主參與這慈善計畫，業主可以有少少收入，一些最需要幫助的家庭則可透過低廉租金享受到比坊間 房稍佳的居住環境，這對一些有子女的基層家庭尤其重要。 智經的構思則較為開放，不限租客對象，為免雙重福利，業主所收租金，要按照所享用的樓價折扣與房委會分享，以大部分居屋售價約七折計算，業主享受到的租金收入遠勝林鄭月娥的方案，有較大誘因推盤放租。 計畫要周詳 免落實走樣 至於租客層面的受惠對象，亦與林鄭月娥方案不同。以兩房一廳的居屋格局為例，深水 私樓都要逾萬元月租，區域較佳者更貴，租得起這些單位的人士大部分屬於中產階層。就算智經提議輪候公屋人士租住可獲房委會免收部分租金，變相七折租屋，月租都至少七千元，以四人家庭輪候公屋入息限額二萬七千元計，只有較高入息的申請人才負擔得起，與林鄭月娥構思的受惠對象不同。 對業主的保障方面，林鄭方案有社企作為中介人審批租客，智經方案業主就要全盤承擔自由市場的風險，包括遇上租霸或欠租住戶，一旦被欠租，與房委會的分帳安排如何處理，都要事先周詳考慮。 林鄭方案與智經方案，各有優劣，兩者皆值得進一步思考，甚至可以研究能否雙軌並行，互不排斥，不過須有周詳的策劃，確保良好的構思落實起來不會荒腔走板，或者出現大量不良副作用。 (星島社論) 港聞