【樓市贏家】兩招舔盡「林鄭plan」 發展商KO二手業主（徐峰）

淡市中，不少二手業主都要靠減價才可以成功出貨，部份業主甚至要劈到蝕讓才可甩身，不過，不少新盤卻可以大賣，或者密密清貨，而且價錢都不算差，原因何在？

除了香港人對新盤的情意結外，一手樓與二手樓最大的分別，是財雄勢大的發展商，有本錢又有頭腦為買家設計出層出不窮的付款辦法，而這些都是二手業主無可能做得到的，例如早幾年樓價不停上升，政府又多次收緊按揭，發展商即設計出所謂「呼吸plan」的高成數按揭，讓原本無足夠首期，又無可能借到錢的人，只要有膽量就可以上車。

而過去幾個月，樓市最大的問題，已不是按揭成數的問題，而是信心問題，再加上空置稅殺到埋身，很多現樓或者接近現樓的豪宅項目，都使出一招：特長成交期。這些特長成交期，不是以往的一年兩年，很多都是長達四到五年，而且同時買家都可以選擇多付少少樓價，就可以先住後付。

發展商把年期定於四到五年，原因何在？筆者推測，很大程度是與特別印花稅（SSD）的三年期限有關，若買家選用這種長成交期，又同時選擇先住後付，即可以先給小部份樓價，可能是兩成左右，已有權入住單位四至五年，至三年限期過後，即可賣出，隨時等如免費住幾年，結果，不少豪宅項目因有同類計劃而大賣。

至於上車盤或者是樓花項目又如何？還記得幾年前政府收緊按揭成數限制，發展商用「呼吸plan」拆招；不過，政府去年放寬1000萬以下物業的按保樓價上限，「林鄭plan」出場，「呼吸plan」即時被廢武功。

不過，「林鄭plan」其中一個限制是，相關物業要是現樓，即如果你買樓花單位，但選用即供付款，現時是不可以用到「林鄭plan」的，所以要做高成數，就要用建期付款。而發展商為方便使用建期付款的上車客，建期計劃都調整到與以往稍有不同，其中一個方法是，買家在簽約時只要付5%訂金，餘下95%到上會時才支付，以往大部份發展商的建期計劃，都要買家分階段付15%至20%的訂金，現時發展商這種做法，明顯是針對手頭資金不足，但又想用「林鄭plan」上車的人。

另外，以往發展商為求盡快收錢，都想買家用即供付款，所以即供計劃的折扣率會與建期有頗大的距離，不過，為誘使想用建期方式入市的買家，部份新盤的即供折扣，與建期折扣頗為相近，部份只有2%左右，所以近期一個新盤，首日就有8成幾買家選用建期付款。不過，這種用付款計畫做出來的，到底是真旺市，還是虛火？