中原按揭:年內供樓負擔溫和增加 料對樓市實質影響不大

<匯港通訊> 美國聯儲局凌晨宣布2022年內第1次議息後結果,宣布聯邦基金利率維持在0-0.25%區間不變,亦是自2020年3月16日後,連續15次議息會議維持接近零息水平。中原按揭董事總經理王美鳳表示,為應對持續性通脹率高企問題,聯儲局已表示最快於3月加息,並於加息數次後縮減資產負債表,預期今年美國加息3-4次後於年中進行縮表。

基於美國於疫情後採超寬鬆貨幣政策,資產負債表規模破8萬億美元較疫情前增一倍,王美鳳表示,在高通脹情況下今年加快縮表已有必要性,但龐大的資產規模下，縮表需時寬鬆環境不會一時扭轉。

王美鳳指出,由於港美元掛鉤的關係,今年港息亦將會由低位回升,拆息將會較先上調,而拆息上升幅度及速度是否跟貼美息視乎本地資金水平及流向變速。現時 H 按主導下,市場按息將會上升。市場聚焦今年內地政策放鬆穩增長,本港可受惠而促使投資環境繼續吸引資金,雖然美國今年開始縮表「收水」影響環球資金流向,過往本港亦基於美國縮表及港美息差逐步拉闊而引發資金流出及銀行結餘減少,但預期今年本港銀行體系結餘即使縮減仍會在充裕水平,港元拆息在美國加息初段未必跟貼美息加幅。預期今年拆息以致按息逐步由「超低水平」回升至「低水平」,料今年按息仍主要處於2厘附近或以下水平,未觸及現時 P 按之封頂息率,仍屬低息水平;供樓人士年內每月供款較大機會逐步增加約10%,料對樓市實質影響輕微。

王美鳳表示,金管局由去年8月底已宣布增發外匯基金票據以滿足銀行對票據的需求,截至今年2月底增發票據合共1200億元;香港的銀行體系結餘已逐步由去年高達4574億元歷史高位縮減約千億至現時約3575億元,稍後將回落至約3300億元,而本港1個月拆息在結餘減少等因素下已由去年低位0.06%逐步回升至現約0.2%(今天為0.198%),令 H 按息由去年低至1.36%升至現約為1.5%(以市場現時H按息普遍以 H+1.3% 計)。

王美鳳續指,美國對上一次於2015年底開展加息,至2017年10月才啟動縮表,在美國加息初期,港元拆息在銀行結餘充裕下未有跟貼美息加幅,直至美國啟動縮表後,加上港美息差明顯拉闊,引發資金流出及銀行結餘逐步下跌至2018年9月不足千億水平,當時銀行決定上調港 P為0.125%。金管局由去年起增發外匯基金票據有助調節港美息差從以減緩資金流出,為預防重複對上一次加息周期因港美息差明顯拉闊以至資金大量流出,年內或繼續有增發票據次數,促使拆息跟隨美息之升速不會如對上一次加息周期般緩慢。

王美鳳指出,現時銀行計算供款壓力測試是以封頂息率(現為2.5%)加3厘計算,雖然今年按息上升,但較大機會仍未觸及封頂息率,故此,按揭申請人的最低入息要求其實未變,換言之用家現時的借貸能力(按現時入息可借的按揭額)未變,加上年內供樓負擔增幅仍屬溫和,料對樓市實質影響不大。 (BC)

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