別人恐懼時貪婪? 肺炎樓市小陽春消失 睇樓客減四成 零星樓盤劈價
持續大半年的逆權運動,加上武漢肺炎來襲,樓市陰霾未明,有樓盤廣告以「別人恐懼時貪婪」、「肺炎避難所」作招徠,吸引買家。馬鞍山、將軍澳及東涌近日分別出現「劈價」樓盤,減價45萬元至220萬元不等。業內人士指,今年二手樓宇買賣成交數字比去年同期大跌八成,以將軍澳為例,農曆新年後約40宗成交,相比起去年2月共逾300宗成交,相去甚遠。
若以今年1月整體計算,沙田有65宗成交,比去年同期88宗少二成六;至於較多內地客的大圍,就由去年64宗,大幅少六成至今年25宗。市場人士指出,樓市「小陽春」未出現,近日睇樓人數比起數月前少近3至4成,不少人擔心武漢肺炎,大減買方睇樓及賣房開放樓盤的意欲。不過「劈價」情況並不普遍,只是部分業主看淡後市,寧願擴大議價空間,買家主要持觀望態度,減價盤減超過一成吸客。
西九龍街頭出現「肺炎避難所」樓盤單張,聲稱2,780萬元可購入實用面積2,390呎的4房連4套單位,平均呎價僅1.16萬元,但未有提及樓盤位置。大圍就出現標榜「別人恐懼時貪婪」的單張,名城3期實用面積688呎的單位,「武漢價」為1,000萬元,平均呎價約1.45萬元。根據中原地產網站,最近在2月6日成交的名城3期盛世1座低層,實用面積786呎的單位,以1,148萬元成交,平均呎價為14,606元。「武漢價」與實際成交呎價相若。不過美聯物業網站顯示,最近在2月5日成交,名城3期5座中層實用面積961呎的單位,就以1,620萬元成交,平均呎價為16,857元。
另一張「別人恐懼時貪婪」的樓盤單張,就提及金獅花園一期,實用面積266呎的單位,「武漢價」是400萬元,平均呎價約1.5萬元。根據中原地產網站,上月15日金獅花園一期D座中高層,實用面積為270呎的單位,以442萬元成交,平均呎價為16,370元。但市場人士指出,這類單張多屬宣傳手法大部分非真實價。
以往農曆新年後,樓市通常會出現「小陽春」,不過今年則因疫症並無出現。以今年1月整體計算,沙田有65宗二手樓宇買賣成交個案,較去年同期88宗少二成六。當中沙田第一城,今年有24宗成交,平均實用呎價為17,168元,去年同期則有44宗成交,平均實用呎價則為15,619元。
以本地買家自用為主的馬鞍山,今年1月二手樓宇買賣約有70宗成交個案,與去年同期73宗相若。當中新港城有9宗交易,平均實用呎價為16,930元;迎海亦有7宗,平均實用呎價為15,760元;居屋方面以富寶花園成交最多有7宗,平均實用呎價為7,645元。相比去年同期,新港城有17宗交易,平均實用呎價為15,412元;迎海只有2宗,平均實用呎價為15,537元;居屋就有21宗成交,以錦豐苑最多有10宗,實用呎價由5,078元至12,968元不等。
至於較多內地客的大圍,今年1月只有25宗二手樓宇買賣成交,比去年同期64宗大幅少六成。以名城為例,由去年26宗交易,至今年只有10宗,平均實用呎價由15,870元,微升至今年16,306元。而金獅花園亦由去年8宗,跌至今年3宗,平均實用呎價由去年15,531元,微跌至15,441元。
| 01/2020 | 12/2019 | 10/2019 | 07/2019 | 04/2019 | 01/2019 |
沙田總成交 | 65宗 | 18宗 | 62宗 | 43宗 | 84宗 | 88宗 |
第一城 | 24宗 平均呎價為17,168元 | 5宗 平均呎價為17,798元 | 18宗 平均呎價為17,421元 | 15宗 平均呎價為18,484元 | 32宗 平均呎價為18,074元 | 44宗 平均呎價為15,619元 |
河畔花園 | 4宗 平均呎價為18,104元 | 4宗 平均呎價為17,228元 | 10宗 平均呎價為18,690元 | 4宗 平均呎價為19,123元 | 3宗 平均呎價為20,290元 | 6宗 平均呎價為16,546元 |
大圍總成交 | 25宗 | 11宗 | 12宗 | 12宗 | 30宗 | 64宗 |
名城 | 10宗 平均呎價為16,306元 | 3宗 平均呎價為11,327元 | 4宗 平均呎價為16,414元 | 6宗 平均呎價為18,942元 | 10宗 平均呎價為18,277元 | 26宗 平均呎價為15,870元 |
金獅花園 | 3宗 平均呎價為15,441元 | 2宗 平均呎價為15,770元 | 10宗 平均呎價為16,234元 | 2宗 平均呎價為16,569元 | 4宗 平均呎價為17,485元 | 8宗 平均呎價為15,531元 |
馬鞍山總成交 | 70宗 | 49宗 | 93宗 | 81宗 | 118宗 | 73宗 |
新港城 | 9宗 平均呎價為16,930元 | 8宗 平均呎價為16,373元 | 13宗 平均呎價為16,500元 | 6宗 平均呎價為17,933元 | 11宗 平均呎價為16,713元 | 17宗 平均呎價為15,412元 |
迎海 | 7宗 平均呎價為15,760元 | 7宗 平均呎價為15,260元 | 12宗 平均呎價為15,622元 | 12宗 平均呎價為13,601元 | 18宗 平均呎價為16,425元 | 2宗 平均呎價為15,537元 |
資料來源:綜合市場資料
綜觀上述三個地區,今年1月的二手樓宇買賣成交宗數,比起去年12月明顯上升,但比起去年同期卻略跌。市場人士指出,去年施政報告放寬首置按揭上限,購買800萬或以下樓盤可做9成按揭,在「林鄭Plan」下,市民寧願置業不租屋,加上不少人看淡經濟前景,新年前明顯多人放租,租價普遍回落。至於二手樓買賣方面,減價盤吸引用家,中價位單位依然較為暢旺。沙田第一城在2月9日出現一日三單,反應算不錯,其中49座中層實用面積284呎的單位,開價512萬元,最終減10萬元,至502萬元成交。
另一個在將軍澳日出康城首都3座低層2房單位,實用面積為519呎,原放盤叫價700萬元,減至655萬元易手,單位降價45萬,減幅6.4%,折合實用呎價約12,620元,即獲用家承接。原業主在2008年3月以352.6萬元購入,是次轉手賬面獲利約302.4萬元,升值約86%。美聯物業將軍澳天晉匯分行首席高級營業經理劉世華認為,上述交易的減幅算多,市面上同類型單位都要700多萬元,但整體「劈價」情況不普遍,主要受疫情影響,業主一手買入,如今止蝕離場。
他透露,農曆新年後區內約有40宗成交,比預期下跌,去年2月區內有逾300宗成交,即使月中都有過百宗。他形容買家主要持觀望態度,減價盤往往吸引用家,一般跌超過一成都會買,而業主普遍持平,放盤主要看淡前景,由一手購入至今「賺夠就走」。
至於本港第二宗武漢肺炎確診個案,患者居住的馬鞍山天宇海,最新亦錄得「劈價」情況。天宇海1B座高層3房連套房單位易手,實用面積為736呎,開價約1045萬元,議價後以950萬元易手,減價近95萬,折合實用呎價為12,908元。原業主在2010年以543萬元購入單位,持貨10年,是次沽出賬面獲利約407萬元離場,單位升值約75%。中原地產馬鞍山迎海御峰分行區域營業經理胡耀祖表示,買家為本地用家,區內以本地客為主,通常都是換樓,是次交易減幅算多,但相信屬個別情況。
他形容現時價位「企得硬」,以用家為主,未出現大量「劈價」情況,業主明白這段時間放盤不能叫價太高。相比新年前或幾個月前,他說近日睇樓活動下跌3至4成,主要因為武漢肺炎肆虐,沒太多人睇樓,業主也不想給人看樓。
近日「劈價」最大成交,莫過於東涌東堤灣畔8座低層3房連套房連工人房單位,實用面積868呎,叫價1100萬元,最終累減220萬元,至880萬元沽出單位,折合實用呎價10,138元。原業主在2002年以約314萬元買入,持貨約18年,賬面獲利566萬元,升值約1.8倍。減幅雖多,但同屋苑9座低層上月以815萬元易手,今次成交其實貼近市價。中原地產東堤灣畔分行資深分區營業經理林溢斌解釋,買家為用家,覓盤一段時間未遇到合價放盤,難得業主肯大減價,於是放棄心儀海堤灣畔,轉投東堤灣畔入市自用,而業主就因為感到後市不明朗,接受現實願意擴大議價空間。
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