〈房產〉皇翔8.5億標下微風南京對面地上權案 創松山區新高

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財政部國產署今 (21) 日對位於敦化段二小段微風南京對面的地上權案開標,此次標售吸引 11 封標單,皇翔 (2545-TW) 以約 8.5 億元權利金得標,溢價率 62%,換算每坪權利金單價約 367 萬元,創台北市松山區地上權案權利金單價歷史新高。

財政部國產署此一地上權標案,其中只有二家壽險金融業投標,包含新光人壽、華南金資產,其他多為投標建商,最後由皇翔建設拿下。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示,此一北市地上權案標脫,代表建商持續看好市場對台北市核心商圈內的新辦公室需求,加上疫情對觀光產業衝擊大,該案規劃商辦可能性較高,租金預計站穩 2000 元並挑戰 3,000 元大關,而目前疫情緊繃氛圍下,本案順利標脫也顯示精華區土地產品應仍可有一定交易表現。

此國產署地上權案位在正南京東路上,鄰近復興南京捷運站,周遭有微風南京商場、台北小巨蛋,更是辦公室林立的黃金地段,基地總面積 232 坪,建蔽率 65%、容積率 400%,換算每坪權利金單價 367.4 萬元,超過中壽在 2013 年標下台北學苑舊址地上權的 349.8 萬元、以及富邦人壽 2014 年標下長春段土地地上權的 239.8 萬元,權利金單價在台北市地上權案排名第七,更創下松山區歷史新高紀錄。

皇翔建設近年積極取得土地開發,其中台汽北站一案也改開發頂級商辦,此次得標則是自 2012 年標下的士林官邸旁地上權案的第二個地上權案。

柯宏安分析,此一國產署地上權案位於台北核心的復興南京與敦北辦公商圈,今年第一季商圈空置率低於 5%,是企業搶進熱區,而近年區域內幾筆地上權,包含中國人壽取得台北學苑原址、富邦人壽取得長春段土地、全球人壽取得國泰營區,也都擬興建全新辦公大樓。

此外,去年富邦人壽以 268 億元取得王朝酒店,也在此一區域,可看出此區位熱度,也看到附近屋齡超過 30 年的指標商辦租金有出現 2000 元行情,加此案旁邊的台北金融中心大樓已有 2500-2900 元租金水準,中壽敦北總部所揭露租金也突破 3,000 元,甚至站上 3,500 元以上,因此本案若開發成辦公,即使基地規模不大,不易打造大坪數產品,但以目前市場需求,得標業者應該會挑戰 3000 元租金大關。

柯宏安認為,此一地上權案的標脫,土地與地上權看的是開發後的未來長期使用與租金收益,而市區商辦精華地段因辦公大樓屋齡多已老舊,少數新供給大樓又多為總部自用,面對企業新穎辦公空間需求,供給顯然不足。

此案的規模雖非像信義計畫區內的百億級大型地上權,能在目前本土疫情衝擊下成功標脫,仍是對辦公市場的一劑強心針,也預期此類精華區土地產品,建商在考量長期投資布局下,應仍會有一定的交易表現。

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