【新聞點評】美利樓滄桑

香港於1841年開埠，美利樓在1844年興建，後來該建築物經歷拆解、搬遷、重置、轉手，目前是一座位於赤柱的商場，由領展（0823.HK）擁有及管理。然而，美利樓的H&M及所有餐廳租戶近期相繼結業，令其淪為一幢「空樓」。某程度上，美利樓可說是與香港近代歷史最有關聯的現存建築物之一，其近年滄桑變化亦折射出香港現今轉型需要。

話說英軍於1841年登陸香港，在中環海濱興建美利兵房，美利樓正是其中的軍官宿舍。後來該樓歷經變遷，包括在日治時期曾被用作日本皇軍憲兵總部，設有囚犯室甚至刑場。二戰結束後，香港經濟及人口急速擴張，美利樓先後被多個政府部門借用為辦公室，例如在1970至80年代曾經是差餉物業估價署總部。

及至1982年，美利樓所在的中環地皮以1.2億元出售予中國銀行，建成今日的中銀大廈。由於美利樓深具歷史價值，港英政府當時決定將之完全拆解為3000多件建築物料（以花崗岩為主，十分堅固耐用），並把每一件都編上號碼，然後存放進大潭水塘政府倉庫，期望有一日能夠還原重置。作為比較，被很多人視為香港歷史地標的尖沙咀鐘樓落成於1915年，比美利樓「年輕」近70歲。

赤柱重建後 徹底「商場化」

到1990年，港府選址赤柱海旁空地重置美利樓，遂把3000多件物料從倉庫搬出，依照原本圖則像「砌lego」般重新搭建，一直「砌」到回歸後的1998年始大功告成。美利樓在赤柱重新開幕，交由房委會管理，初期主要引入特色餐廳經營，配合海旁悠閒氣氛，頗受本地及境外遊人歡迎。為紓緩財赤，特區政府於2005年把房委會旗下180多項商場物業分拆為領匯（0823.HK，後改名為領展）上市，美利樓連同毗鄰的赤柱廣場亦易主予該房託公司。

在領展管理下，美利樓徹底「商場化」，包括自2015年起把約一半樓面租予快銷時裝品牌H&M，當時曾被不少市民及保育人士批評為格格不入。領展於2022年2月宣布，美利樓及赤柱廣場獲一名非被邀請的潛在買家表達購買意向，因此決定把該兩項物業招標出售。但同年7月，領展表示由於「通關」問題，潛在買家無法來港視察，故取消出售計劃。據市場消息，領展當時收到5份標書，最高出價達25億元，接近該房託「心水價」，但因「通關」遲遲無期，該買家後來轉趨猶疑，「縮沙」收場。

顧客大減 租戶逃亡

某程度上，這位潛在買家可謂「執身彩」，事關本港在2023年恢復「通關」之後，消費市場報復式反彈曇花一現，市面反而爆發「執笠潮」。其中，赤柱、淺水灣、愉景灣等休閒旅遊點更是重災區，美利樓的大租客H&M於今年4月份結業退場，同時該建築物1樓的海鮮餐廳及2樓的德國餐廳近月也相繼執笠。換言之，美利樓現已淪為一幢「空樓」。

有人猜測，領展可能是刻意清空美利樓租戶，擬重新規劃，甚或「交吉」之後再次招標出售。但根據市場消息，這次「租戶大逃亡」實屬領展意料之外，尤其是兩家餐廳租約尚未到期，卻因生意太差，每日單是「燈油火蠟」及員工薪金已損失不菲，所以餐廳東主寧願「賠租」也選擇提早結業。

事實上，不只美利樓，就連毗鄰的赤柱廣場，還有以往酒吧及食肆林立的赤柱大街和赤柱新街一帶，近期亦湧現愈來愈多吉舖，周末期間依然人流冷清。筆者上月某個星期六去逛赤柱，在晚餐時段，海旁多家餐廳入座率未及五成，侍應們要站在門口推廣「五十蚊半打生蠔」、「廿八蚊啤酒任飲」等優惠兜客。

據赤柱街坊及食肆經營者表示，該旅遊點以往受到外籍人士及中產市民愛戴，他們喜歡在假日到赤柱睇日落、吹海風、食海鮮、嘆啤酒，每人平均消費數百元，周末尤其旺場，足以撐起當地餐飲業。惟近年這類客群出現外流趨勢，內地旅客又並非特別喜歡到訪赤柱，導致該區人氣及生意日益蕭條。其他同類景點如淺水灣、愉景灣等，亦面臨同樣局面。

見證港變遷 亟待轉型

相對來說，淺水灣人氣尚且較佳，不時有旅遊巴載着內地旅客來訪，但他們的消費額不高，部分人甚至自攜樽裝水、麵包和水果，在淺水灣沙灘只是打卡拍照，基本上「零消費」，令食肆及商店「旺丁不旺財」。赤柱更「丁財兩不旺」，比淺水灣更慘淡。

當然，內地旅客未必不願消費，只不過赤柱、淺水灣等地的食肆以往主打外籍人士及本地中產生意，倘若不作調整，在定位、菜式等方面對於內地旅客可能吸引力有限。講到底，美利樓歷經滄桑，180年來伴隨香港渡過無數變遷，見證「變幻原是永恒」。現在美利樓和香港經濟一樣，有需要再一次轉型尋求新出路。