樓市滾雪球 埋更大樓泡後患

【經濟日報專訊】本港樓價高升不止，連二手公屋與居屋亦頻頻破頂，此不單形成樓價的滾雪球效應，反過來又推高私樓樓價，令更多市民無力上車只能依賴公營房屋，亦使樓泡問題日益嚴重。 公屋價亦破頂 私樓價變合理 香港仔華貴邨一單位以320萬元易手，綠表呎價達7,862元，打破上月才錄得的紀錄。油塘油翠苑綠表呎價亦錄升破1萬元，再創居屋新高。銀行因有房委作擔保，願作高估值、高成數按揭，固促使公屋與居屋樓價不斷創新高，但說到底還是私人市場升得太急，令合資格市民轉而在公營房屋二手市場搶房。 按差餉物業估價署統計，截至3月底本港樓價一年間急升近18%。其間新盤價格愈開愈高，推升二手樓價後，二手公營房屋的高價便變得合理，引置業者垂青。值得留意的是，按過去樓市經驗，當公營房屋樓價高升，市場又會出現私樓亦貴得合理的看法，發展商與地產經紀自然亦推波助瀾，推升一、二手樓價。 如此便形成樓價升勢由一手推向二手，再推向居屋與公屋，又反過來推高私樓樓價的滾雪球效應，市場氣氛熾熱又沒重要壞消息，這個循環便不斷推升樓價。 可預期的是，不單愈來愈多人無力在私樓市場上車，需靠公營房屋滿足需求，而港府10年房屋計劃建23.6萬個公營房屋的目標，已因欠地而短缺4.4萬個單位，若更多市民要依靠公營房屋，港府又如何能找到更多土地興建呢？故短缺只會更甚。 升得高跌得深 高追計清風險 另一方面，由於符合居屋申請者的收入勢追不上樓價升幅，政府若不希望調升收入上限，令更多市民投向居屋而加劇供不應求，便只有調升折扣優惠，惟房委會財務負擔便會加重。 更長遠問題是，樓價真的只會升不會跌嗎？歷史教訓並非如此。現時雖沒有甚麼重要的壞消息，打破樓價滾雪球效應，惟已有意見指出，港府不斷推地令未來3至4年私人住宅潛在供應量增至9.6萬伙，明後兩年的私樓供應可能分別達到2.5萬至3萬伙，樓市會怎樣反應呢？美國正處加息周期，兩三年下來利息可能升2至3厘，港息不可能長期不跟升，屆時本港樓市又將如何？ 香港以至國際上都未有只升不跌的樓市，且往往升得愈高，跌幅愈大，市民受滾雪球效應吸引，需計算清楚財務與承擔風險的能力，才決定是否入市。
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