標普上調明年港新盤銷量至2萬伙

本港樓價跌勢出現喘定跡象，評級機構標準普爾發表報告，預計樓價自2021年高峰下挫近30%後，有望在明年止跌，估計今年樓價按年下滑7%至8%（之前估跌5%至10%），明年持平（維持早前預測）；同時，該行上調一手住宅銷售量預測，料今年銷售量1.8萬伙（原預測1.5萬至1.7萬伙），明年銷量進一步增至2萬伙，受惠樓宇按揭利率下降、租金收益率與按息差距正在收窄，以及特區政府採取提振市場措施，由投資驅動的置業需求可能上升。

發展商利潤率未來兩年受壓

標普指出，住宅供應過剩情況將持續，截至9月底，庫存2.1萬伙，已經超過該行年度需求預測，而且有更多供應即將湧現，預計未來3至4年的新增供應可能超過政府10年私人住宅供應目標的80%，發展商即將入賬的項目屬高地價樓盤，令利潤受壓，而為求去貨，願意犧牲更多利潤，因此限制了樓價反彈。獲評級的發展商中，大多數都具有足夠土地儲備，相信發展商為管理好債務及槓桿，未來1至2年在買地開支方面應持謹慎態度。

據標普推算，20間本港發展商中，來自物業發展的息稅前利潤率已由3年前的43%降至15%，預計往後兩年面臨進一步壓力，而這或對發展商的槓桿率構成壓力；大部分發展商的土地儲備足夠未來5年發展，可靈活地削減買地開支，新地（00016）過去一兩年內已把買地規模縮減至銷售額的20%以下，低於過往的30%以上，而長實（01113）及南豐在去年至今都沒有進行重大土地收購。

此外，相繼有本地銀行在美國減息後跟隨下調最優惠利率（P）0.25厘，為年內第二次減P，以滙豐為例，P息由原本的5.625厘調低至5.375厘，瑞銀發表報告，認為港銀P的下調幅度大過原本預期的0.125厘，形容對本港樓市而言是驚喜。該行表示，最新的樓花按揭利率，將由3.88厘降至3.63厘，相比最新的租金收益率3.6厘，已實現中性息差，預料明年初住宅租賃市場進入正息差，即租金回報高於供樓成本。

瑞銀：恒地新地受惠減P

瑞銀指出，P減幅高於預期對近期樓市交投帶來支持，相信恒地（00012）、嘉里建設（00683）及新地可望受惠。該行仍對經營本地零售租賃業務的地產商持審慎態度，由於美國10年期國債孳息率由9月中的3.6厘回升至4.3厘，加上憂慮人民幣貶值，不利港鐵（00066）、九倉置業（01997）及領展（00823）。