雅虎香港新聞 物業管理巡禮丨體會中港物管異同 中原華夏物業管理 深耕華北 施永青：踏實管好服務 不求花巧招徠
香港物業管理行業發展成熟，並藉新物管牌照制度生效時機，推動行業秉持專業，與時並進。至於中國內地的物管行業又是甚麼情況？小編最近得知，原來中原集團創辦人施永青「施老闆」，早在九十年代已北上開展國內物業管理業務，於1995年在北京成立中原華夏物業管理有限公司(下稱華夏物管)，將當時香港蓬勃起步的物管行業，引入中國房地產市場帶來衝擊。施老闆接受專訪時分享國內截然不同的物管生態，體會由當初內地民眾並無物管概念，到現在中國已有相應法規支持。他笑指，公司深入華北地區經營，冬季時寒流來襲，氣溫往往能降至零下。「供暖系統相當緊要，試過發展商睇樓處的供暖突然失靈，物管職員最終要出動到燒枱、燒凳來取暖呢！」
文：廖俊斌
物管由零到有 業戶無交管理費概念
八十年代中國改革開放，當時國家主席鄧小平在1978年推動住房制度改革，由計劃經濟時代國家分配的公房和福利房政策，再歷經濟適用房的公共房策，逐漸發展成1998年提出的商品住房制度，交由資本市場驅動住屋供求之餘，中央政府亦要求各縣市政府確保針對中低收入家庭的經濟住房需求。然而早期所謂的「物業管理」僅包括維修、清潔、衛生等屬於國家單位的後勤工作，交由住戶和單位隸屬的管理幹部以行政手段負責。施老闆稱，「當時負責社區治安的城管和街道辦，都會充當部分物業管理的職責。」基於工作由不同單位領導去統籌，住戶根本無「物業管理」概念，也不會過問服務質素。「住戶沒有意識要求提升服務，更遑論會繳交管理費，所以早期很難從業戶收取管理費。」但隨著城鎮大規模發展，商品房愈起愈多，大型屋苑相繼落成，相關的物業管理業務便應運而生。施老闆憶述，「以往發展商為了吸引民眾買樓，會將屋苑管理費調得過低招徠，但其實等同發展商補貼；到物業落成，發展商退場，物管公司接管後發現問題需要重新調整費用時，業戶便會紛紛走出來抗議拒絕加價，因此早期物管公司進駐屋苑時，經常有爭拗發生。」
政府指導價和延伸增值業務
本港物業管理費基本上是根據大廈公契規定，按照實際支出的百分比計算，再按不同業戶所佔的業權份數來釐定。但施老闆指內地物管公司收取物業管理費，會有政府「指導」元素。他解釋，「除了市場調節定價外，還有由國家物價局主導的『政府指導價』。」這些指導價有部分是從較早年期的參考價格做基準而定，往往低於營運成本。如要做到收支平衡，他坦言要應變。「以華夏物管為例，我們會想盡辦法開源節流，例如在管理項目引入利潤共享制度，提供獎金誘因鼓勵當區主管主動管控成本。近年更大量引入科技，如透過住戶端手機app來完善管理等。」
至於服務範疇方面，國內物管公司除了基本屋苑保安、設施維護和公共衛生清潔等核心事務外，隨著中央政府分別在2003年及2007年頒布《物業管理條例》及《中華人民共和國物權法》，為行業建立管規制度後，施老闆指業界更進一步推行「延伸增值業務」。他補充，「內地盛行的增值服務，包括家政、組織團購、託兒、養老、旅遊代理等。如疫情期間內地頻頻封區，物管人員就要協調業戶團購買生活物資。將管理物業結合生活服務，由管物業延伸至管小社區。」當然，他坦言這些額外收入，無非是豐富那些物管企業的profile，以便吸引潛在投資者。「我認為內地民眾對物管的要求，仍離不開衛生清潔、安防治安和設施維護3方面。」
踏實低調的華夏物管
談到施老闆進軍國內物管領域的華夏物管，是中原集團旗下獨立的第三方物管服務供應商，有別於現時內地活躍、具內房發展商母企背景的物管企業，他直言華夏物管沒有發展商和政府支援，多年來默默耕耘。「我們主要負責託管華北地區的物業，深入東北地方二、三線城市如瀋陽、哈爾濱等，甚至遠至毗連海參威、黑龍江省的牡丹江市都有我們足跡，『人棄我取』專做物管企業少接管的小區。」他笑稱。即使施老闆謙詞，但現時華夏物管於包括北京、天津等內地十多個城市、共42個項目皆有業務，託管物業面積也有1,100萬平方公尺，主力服務對象為當地小區為主。至2016年，深圳中原地產更主動邀請華夏物管南下進駐深圳，為大灣區發展提前部署。此舉旨在利用深圳中原的資源優勢，擴大華夏物管的接管面積，並探索培植社區市場潛力。
大眾或會以為中原集團擴大業務版圖，僅限於物業中介經紀層面，即使施老闆出席各種經濟活動場合，也甚少提及華夏物管。然而7月底至8月初颱風杜蘇芮罕有吹襲北京，持續逾千毫米的暴雨，為首都帶來半世紀以來最大汛情，讓「華夏物管」的名字悄然出現在網絡世界。皆因他們負責管理、位處北京通州區的世紀星河名苑，物管前線及時啟動防汛機制，與居民合力守護，成功避過淹浸破壞。事蹟在互聯網散播開去，傳為佳話。
說到底，施老闆秉持踏實作風面對物管行業生態，恪守前文提及的3大核心服務要求，不容有失。「雖然華夏物管並非甚麼大公司，但作為擁有香港商業背景，毫無後台進軍中國內地，至今仍在市場站得住腳，實在難得。」專訪過程中他不斷強調專注做好管理本業，不求花巧延伸服務，也不沾經紀諮詢，不將地產和物管混為一談，體現對物管專業和操守的堅持，值得同業效法。
