雅虎香港新聞 財話短說｜長實貨如輪轉 豪宅市道短期無望｜盧嘉偉
長和系賣產不斷，英國水務、甲級商廈，到歐洲通訊塔，然後我們現在知道，歐洲、英國經濟陷衰退，歐元及英鎊狂瀉，李澤鉅的買賣操作似乎不遜於「李伯」，似乎？因為就是出售英國電力分銷網絡予KKR財團一事，若非長建（1038）臨門一腳要提價而告吹，否則操作便更完美了。也確實如我當初指小超要賺便要賺到盡這特點，有時或得不償失，不禁想起長建、電能（006）合併告吹一事。
長實（1113）最新動作，當然是出售半山豪宅項目21 BORRETT ROAD予新加坡基金華瑞資本。長實賣香港一線地產項目本身已極具話題，何況是次交易條款更是複雜，一般股民要理解並不容易。
首先項目定價是207億港元，包括152個住宅單位、242個住宅停車位及31個電單車停車位，代價相當於每個住宅單位平方呎價6.2萬元（每個住宅單位附帶一個停車位）、額外的停車位價值則當於500萬元一個，電單車位每個30萬元，這點應較容易理解。
但這只是一個暫定價錢，因按雙方協議，交易完成日期遠至2025年3月28日，期間長實可繼續出售項目單位，賺得的淨銷售收益歸長實，出現「蝕賣」也有買家「包底」(機會應較少)。最終至交易完成日，再按「賣剩」的單位數目定出最終代價。
還有一點，是長實容許買家分期付款，一成首期已經支付，其餘四成，分五期、每六個月支付一次，至交易完成日則支付餘下五成代價。長實又會向買方提供最多103.83億元貸款，相當於作價的五成，利率按滙豐最優惠利率（P）減2.25厘，即約2.875厘。故長實今次是大筆套現同時，甚至有賺利息。
那麼是次交易是否代表李氏父子看淡香港樓市前景？我認為應這麼說，至少他們未必有信心於未來三年能夠全部靚價出售相關物業，倒不如先套取一大筆現金，把握目前加息年代，「現金為王」，機會多的是，即有如科技園可以做百億元定期，也是一個選擇，但長實一定「唔會囉」。
所謂「李伯要走人，必然有下文」。其實我以往談及李伯營商之道，其中一個特色便相當着重「貨如輪轉」，重視現金流、「搵快錢」。香港住宅項目要賣得快賺得快，甚至早年長實屋苑的商場物業部份也是早早全部出售，長線收租？不了。看看匯景、麗港城、看看天水圍新北江。所以交易不等於長實「睇死」香港豪宅樓價已無翻身之日，只是李氏「懶得」去等了。先賺了，錢在自己手，投資機會多的是。
那麼，是次交易是否長實「攞晒着數」？又不能這麼說。至少6.2萬的作價，較之前的出售單位有一成至最多五成的折讓，當然，那麼大手的一筆買賣有折讓價是相當合理；其次，交易設有分期付款，其實也意味買家認為短期而言，香港樓市未必能向好，出貨難、出租也未必有好回報（目前本地豪宅租金回報率2厘多一點，美國國債都講3.6厘……），倒不如先交由長實「自行處理」、賣得多少便多少，三年後才交收，不用「一筆清」，現階段盡量保留較多現金在手。雖則有利息支出，但本港息率相對而言其實仍屬低。買家是賭三年後、或者不久將來，香港豪宅市道會否極泰來，即是重返6.2萬呎以上吧。的確，半山豪宅供應有限，有如李超人講「賣出一個便少一個」。
一個要「貨如輪轉」，一個要「放長線釣大魚」，鹿死誰手？且拭目而待。
盧嘉偉
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