釐清維修權責 優化公契上策

近月高齡大廈石屎剝落事故連連，嚴重威脅市民的生命及財產，令大廈管理維修問題備受關注。不少大廈業主最關心的是如何釐清公家及私人地方管理及維修的責任，為釐清樓宇「公用部分」和「私人部分」的維修權責，市區重建局與地政總署合作推出「優化版」公契條文，並以「煥然懿居第三座」作為本港首個應用新式公契的住宅項目，期望起示範作用。

過去有不少涉及住宅單位的大廈失修個案，因單位內的牆壁或地台滲水，引致大廈的混凝土結構損毀，惟業主和法團往往未能釐清維修責任誰屬，引致爭拗，令維修問題一再拖延。市區重建局行政總監韋志成昨日透過網誌表示，為釐清樓宇「公用部分」和「私人部分」的維修權責，局方已從大廈公契層面作出詳細檢視，並在地政總署批准下，將應用在旗下發展項目「煥然懿居第三座」作為首個應用新式公契的住宅項目。

韋續指，「優化版」是為樓宇內不同部分的維修保養權責，制訂更清晰條文。當中針對令不少舊樓業主最懊惱的單位滲水問題，就賦予了公契經理人進入單位調查和偵測滲水的權力及責任，對懷疑單位滲水導致任何「公用部分」受損，可委聘獨立第三方專業人士，更可要求進入懷疑滲水單位進行檢驗及測試，以尋找滲水源頭；及後可再根據檢驗結果和公契界定的權責，由管理公司或源頭滲水單位的業主進行所需的修葺工程，避免因滲水問題未獲處理以致問題惡化，提升處理滲水問題的效率。

列明公私範圍定義

他舉例，新公契亦將列明單位內所有結構部分以及單位內的鋼筋混凝土樓板，均屬於「公用部分」；至於非結構部分、牆壁批盪、飾面以及單位內的防水層，則屬於「私人部分」。當單位內的設施需要進行維修時，業主和法團可依據公契條款，盡早釐清維修責任誰屬。而市建局將總結相關公契的執行經驗，與政府部門分享並考慮在需要時為大廈公契指引作修訂，讓「優化版」公契能夠推廣至其他私人新建樓宇應用。

另一方面，市建局亦從大廈內部着手，審視一般住宅單位最常見出現破損的地方，探討如何從優化設計加強耐用度；比如廚房、浴室和排水系統是最常接觸到水的位置，住戶日久使用可能引致設施損耗，令水分滲入至混凝土內部，導致鋼筋生銹，嚴重的會影響大廈的整體結構。故此，該局團隊特別針對這些地方的防水措施，從設計層面考慮，並制訂優化方案。