雅虎香港新聞 胡國威專欄｜新盤買家要摸頂嗎？
看準樓市小陽春後二手盤源急速乾涸，發展商積極推盤，以搶佔市場剩餘購買力。近期新盤如雨後春筍般排山倒海地湧入市場，面對厚如招股書的「售樓說明書」、複雜難明的「付款辧法」，準買家總覺得花多眼亂、難以消化；但正因為消化時間不足，最容易令準買家「踩地雷」。
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把近期新盤歸納，我覺得大致可分兩類貨源。第一類、高質卻高溢價。例子有新地在屯門「御海灣二期」、還有路勁在黃竹坑站上蓋的「晉環」。前者開放現樓，發展商過往的交樓質素都有保證，但卻是全屯門最貴價新盤；後者單是港島區鐵路因素亦無得輸，也開出鐵路史上最貴價項目。至於第二類貨，則跌入低質高溢價，例子有信和跟莊士在旺角「One Soho」。
別以為盤名有「Soho」英文字，就代表年輕時尚、很有活力；如果有看過我們早前跟《Yahoo財經》製作的短片，你會知道這是一個什麼樣的地方。它坐落旺角「新填地街」及「山東街」交界，不是旺電、信和、波鞋街一邊。說穿了，這在紅燈區「砵蘭街」附近，「朗豪坊」落一條街，晚上夜歸女士或許有點渾身不自在。
可能間隔開則、內櫳裝修有驚喜? 傳媒預覽時段，發展商表示只接受報紙及電子傳媒拍攝，我們未能為谷友帶來相關片段，在此說聲不好意思，要你們自行前往示位參觀；但沒有示位，我們也能用樓書配實景，及價單作分析。
全盤一座，擺位盡量貼近「豉油街」地盤邊界，一層十四個單位高密度設計，景觀盡量扭向東望旺角舊樓景，因為向北望朗豪坊有景觀阻擋、向西望奧海城有西斜、向南也是舊樓群為主。全盤322個單位，開放式、一房、兩房也有，但一房佔多數。首批68個單位，即供均價計，平均呎價21,538元，入場價551萬。難得市區有551萬的價位，不算高溢價吧? 說實在，銀碼計還算易入口，但你所購買的只是一個265呎開放式單位；純一房已經要570多萬。
你問我，我覺得樓盤唯一賣點是交通。純間隔、純位置，我建議買家可在同區多作選擇，因為與其押注在一個27個月後才落成的樓花項目，這口價著實沒有太大折讓。二手樓「麥花臣匯」及「Skypark」現貨價18,000至19,000元/呎，比「One Soho」高質且便宜；而且值得注意，「麥花臣匯」、「Skypark」18,000至19,000元的價位，著實甚貼近當初一手價，也引證了這一區的開價阻力，若用高於此價來推售，買家要先有承受摸頂的心理準備。
再看看市場資料，當日招標條款規定，發展商售樓收益達24億便要分紅，計算售價即每平呎開價達21,300元，發展商便要向市建局分紅。所以今日開價21,538元只是確保市建局能夠有錢落袋，而這條數當然來自準買家身上。
又或者你會說，發展商不是有一些高成數按揭，或許可以彌補不足吧！你可以如此說。備用80%一按，首年還免息免供，第二三年2.5厘，但之後呢？跳升至4厘至7厘。息口先甜後苦。備用25%二按，首兩年也免息免供，第三年2.5厘，之後5厘，看似頗划算，但二按要做壓力測試，這點要計算在內。
反正樓價也跌得入按保門檻，何不採用「建築期付款」後，待入伙時申請新按保？可以的！但選用「建期」搭新按保的準買家，折扣額會較少，實情部份兩房建期價已超出按保門檻，跟按保絕緣；購買一房或開放式單位可用新按保，但因建期支付方式，在入伙前已支付了15%，餘額85%才能借貸上會，所以侷限你不能借90%按揭，最高只能借85%。
或者待大家去參觀完示範單位後，有新體會或者其他觀點也不足為奇，到時可再跟我們補充一下，只是在現今新盤花多眼亂下，準買家必須多做功課。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
