雅虎香港新聞 搶救商廈新招？紐約摩天大樓一半豪宅一半辦公室
擁有一線地段商業地皮的業主，在現今市道疲弱情況下，想重建商廈可謂自找麻煩！有美國發展展商就想出新招，在重建摩天大廈時將一半樓面建為豪宅，另一半為寫字樓，這種「瀨尿牛丸」式混合發展，或值得香港甲廈業主深思。
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區內呎租高達1,300港元
紐約第五大道是紐約曼克頓區最矜貴地段之一，著名帝國大廈、Rockefeller Center、Trump Tower、以及多家美術館都集中在這裡，除了商業精英外，也是文青潮人和高消費遊客集中地，區內租金也是世上數一數二之高，據戴德梁行在2022年的統計，第五大道每方呎年租金高達2,000美元，折合每個月1,300港元一方呎，相當揦脷！
能在這區居住或上都班是身份象徵，而即將在明年落成的重建項目「520 Fifth Avenue」（第五大道520號）亦位處於此。這個項目地盤原本有三座大廈，原業主早在2007年已經希望重建，但進度一直受到延誤，直至2019年由發展商Rabina斥資2.05億美元，購入這個地盤發展。
住宅辦公室各佔一半樓面
發展商計劃建成一座樓高88層的超豪住宅大樓﹐預計明年落成入伙；大樓樓面面積為38萬方呎，共提供100個住宅單位，最令人意外是發展商無懼商廈市道冷淡，計劃將大樓約一半，即21萬方呎面積用作辦公室用途，分布在9樓至34樓，每個寫字樓單位面積6,500至12,000方呎。負責租務的仲量聯行執行董事Benjamin Bass相信這個貴重地段有其商業價值，希望吸引「那些希望在走出電梯時，擁有自己身份和儀式感的租戶」。
混合發展降風險？
發展商不在第五大道這個一線地段地盤，全棟重建為甲級商廈，反而是商、住佔一半，或許是權宜之計。自從疫情爆發到結束，至今仍有不少企業員工在家工作，或者每周只需若干日子回到辦公室，以致全球商廈市場萎縮，單是美國今年就有五萬個由商廈轉為住宅的單位推出。寫字樓需求低迷情況下，發展商決定將520 Fifth Avenue的豪宅和辦公室面積各位一半，可謂進可攻退可守，吸引想擁有「靚地址」的企業外，也可以用住宅部分來分散風險。銷售代理強調大樓靠近布萊恩特公園（Bryant Park）和中央車站，對用戶有強大的吸引力，相信在金融公司之餘，亦能吸引不同行業租戶。而為了營造高級感，大多數辦公樓層都設有露台或空中花園，增添大樓身價。
「瀨尿牛丸」式發展值得參考
至於住宅部分，樓底高度約為10至14呎，廚房配有胡桃木櫥櫃，浴室則有客製化洗手台和大理石地板，部分單位為penthouse雙層全層間隔；第88層為住戶提供私人餐室、日光室、圖書館和遊戲休息室，單位售價不菲170萬美元起，但比起香港啟德區平均動輒千萬港元起跳，可謂「小巫見大巫」，該區The Henley I的一個千呎單位另附平台天台的單位，在2021年曾創下8354.88萬港元售價紀錄，呎價達61,888元。而520 Fifth Avenue這種在一線地區豪宅和商廈的混合模式，也可能為香港的發展商帶來一絲啟示，只要解決規劃限制，未來在中環商廈核心街道見到住宅也不足為奇，「瀨尿牛丸」混合式發展或可為香港慘淡商廈市場，帶來一道曙光。
