【新聞點評】F單位連環撻訂事件

「連環錯愛，有誰夠我不幸？」樓市走勢波譎雲詭，成交撻訂已不算新聞。不過，黃竹坑新盤「揚海」有一個22樓F室單位，今年之內連環錄得三次撻訂，就頗為令人出奇。根據該三宗交易日期，恰好反映近年樓市三個關鍵轉捩點，亦意味發展商單是「殺訂」便獲得數百萬元收入。但無論如何，撻訂絕對不是各方樂見的現象，尤其是買方「苦主」肯定損失不菲。隨着美國減息及中國「救市」揭幕，業界期望明年樓市穩定下來，有助減少「錯愛」慘劇。

黃竹坑揚海慘成重災區

涉事單位來自嘉里建設（0683.HK）牽頭發展的黃竹坑新盤揚海，該屋苑本身屬於港鐵站上蓋港島南岸第2期項目，共設4座，早於2021年9月開始銷售。揚海合共提供約600伙單位，至今已售出約580伙；但該盤單計今年上半年已錄得40多宗撻訂個案，冠絕全港新盤，佔所有一手項目期內撻訂宗數（約300宗）約15%，故被業界人士形容為「撻訂重災區」之一。

「三連撻」單位為揚海1B座22樓F室，實用面積464方呎，屬兩房間隔。該單位最早在2021年9月以1628萬元首次賣出，平均呎價達3.5萬元。當時本港樓價仍處歷史高位，中原指數高企於190點水平。而港島南岸項目作為「南區」罕見大型新盤，兼享港鐵南港島線「兩站到金鐘」（車程只需5分鐘）地理優勢，其一期晉環（由路勁基建和中國平安合作發展）及二期揚海分別於2021年4月及9月開售，儘管平均折實呎價逾3萬元，仍大受市場歡迎；既有不少醫生、律師等專業人士買家追捧，亦不乏「西餅客」一次過購入多伙單位作投資用途。

然而，本港樓市恰好在2021年第四季見頂轉勢，隨後逐步下滑。及至今年1月10日，成交紀錄冊顯示上述F室單位錄得首次撻訂。發展商隨即把該單位收回重售，並於同月15日再次賣出，成交價為1318萬元，較2021年首次出售（1628萬元）減價約19%，平均呎價降至2.8萬元。

值得留意的是，長實（1113.HK）於今年首季部署推售作為港島南岸項目第三期的Blue Coast，並在3月份公布首張價單，首批138伙單位折實平均呎價僅2.2萬元，較港島南岸前兩期項目（晉環及揚海）折讓接近三成，故被稱為「深水炸彈」，導致晉環及揚海買家全部「坐艇」，兼且面臨「上會難」（銀行估價下調導致按揭額不足，買家須籌集額外現金以完成交易）。與此同時，在今年首季，中原指數已降至約165點水平，較2021年第四季高位（190點）回落逾13%。正是在此背景下，上述F室單位上演「第一撻」。

《施政》「甜招」力度有限

時隔約半年，直到本月9日，成交紀錄冊顯示該單位出現「第二撻」，買賣合約已被終止。發展商隨即又一次把單位收回重售，並於同月13日再次賣出，成交價為1298萬元，較1月份售價略降約2.2%。當時的背景是本港樓價在半年間進一步下滑，中原指數跌穿140點水平；但隨着美國減息及中國「救市」揭幕，股市掀起狂潮，樓價亦似有喘定跡象，市場同時期望《施政報告》會有「甜招」支撐樓市。因此，該F室單位在短短5日內先是被撻訂，繼而重新售出，可視之為「有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場」，反映市場持份者的展望分歧。

然而，某程度上「禍不單行」，在《施政報告》宣讀後的本月18日（上周五），成交紀錄冊顯示該單位最新狀況為「簽訂臨時買賣合約後交易再未有進展」，意味買家未有在一周限期內「落大訂」並簽署正式買賣合約，引致「第三撻」；該買家料會損失5%「細訂」（臨時訂金），即約65萬元。據業界估計，不排除有人「落細注」，預期中央政府及香港特區政府進一步「放大招」救市；豈料內地政府後來多場「救市記者會」被視為令人失望，特首李家超《施政報告》「加甜」力度亦非常有限，故相關投資者趁早「斬纜」認輸離場。

樓市縮影 博反彈押錯注

總括而言，上述遭遇「連環不幸事件」的F室單位，亦可說是本港樓市走勢的縮影；近年樓價基本上持續向下，但期間偶爾浮現「已見底」及「博反彈」憧憬，導致更多「苦主」押錯注。在「三連撻」過程中，至少造成四個輸家，包括損失訂金的三個不同買家；此外，發展商雖然「殺」了兩份大訂和一份細訂，料已收到300多萬元現金，但現在仍面臨重售難題，同時不免擔心貨尾銷售情況，以及會否爆發更多撻訂個案。

講到底，沒人希望看到撻訂事件發生，尤其是對於買方「苦主」，所損失的恐怕是多年積蓄血汗錢。地產業界期望2025年樓市能夠真正穩定下來，減少撻訂慘劇上演。可是屋漏偏逢連夜雨，長實Blue Coast II首批單位剛於周末開售，折實平均呎價約2.15萬元，與上期相若，但今趟未能「一Q清枱」，僅沽出約75%推售單位。這似乎反映樓價暫難談得上觸底，再加上美國總統大選、中國經濟形勢等變數，明年樓市不確定性仍然很大，「撻訂潮」恐將延續，且看該個F室單位會否出現「第四撻」。

高天佑