發展商持個別樓宇大量業權 與物管有關聯 小業主難左右決議

【on.cc東網專訊】管理費愈來愈貴，但一眾業主未必清楚費用計算方法，甚至即使不滿物業管理公司表現，亦難以換公司。消費者委員會研究發現約75%公契管理人（即公契訂明的首個物管公司）與發展商有關連，或引起潛在利益衝突；另有5個物業的所有住戶的業權加起來仍未及總業權一半，單憑住戶難以更換物管公司。

辛勞打工仔挨世界為求安居樂業，不過買樓後並非一勞永逸。消委會今日(4日)發表香港私人住宅物業管理費研究，訪問逾1,100名業主，亦向96個業主組織以及22間物管公司了解管理費安排，本港業主每月支付介乎200元至3,700元不等的管理費，平均每月管理費水平為1,108元，管理費支出平均約佔家庭每月收入7.4%，但55.4%人認為管理費合理。而去年本港住宅的物業管理服務總收入估計達到551億元，約佔本地生產總值的2.0%。

消委會亦檢視249份樓宇公契，發現有約75%發展項目的公契經理人與發展商有關連；近半項目集中由10間物管管理。與此同時，有5個發展項目的住宅業主總業權佔比未及整個項目的一半，最少的份額只佔14%，導致即使齊集住宅業主，亦難以籌集法定的過半業權，解僱表現不理想的管理公司。

消委會總幹事黃鳳嫺表示，該此發展項目均為商住混合發展，部分連同酒店興建，並以建築面積計算業權。而計算方法由公契釐定，業主買樓時已同意條款，現有業主只能與發展商等商討安排，亦建議未來類似發展應分開商業地方及住宅兩份公契，公平分配業權份額。該會擔心，若項目同時委任發展商關連的物管為公契經理人，或引起潛在利益衝突，發展商等大業主能較易干預物業管理決定，沒有話事權的小業主只能為決定承擔更高的費用，促請要求大業主申報利益，避免過度參與物管決定而產生的利益衝突。

消委會續指，眾多樓宇的公契已過時，需修改公契解決。黃鳳嫺舉例，黃埔花園公契要求居民大會須有商場代表列席，促使業主2013年爭取修訂；部分舊樓公契無界定公用地方的維修，出現權責不清，惟現時修改公契條款必須得到全部業主同意。該會建議參考公司條例，放寬指定樓宇修改公契門檻至75%業主同意。消委會亦認為，發展商於售樓時，應清楚披露業權情況，包括業權計算方法，以便業主了解管理費的分攤基礎。

另外，消委會抽樣訪問逾1,100名來自約400個樓宇的業主、96個業主組織以及22間物管公司等，發現眾多業主不積極參與物業管理事宜，逾97%人表示以沒時間、沒興趣、年紀大等原因而拒絕加入業主組織：約60%不會出席業主大會或對屋苑或樓宇事務發表意見、投票。該會續指，業主參與度與管理費增幅息息相關，業主積極參與物管事務時，平均管理費加幅為9.5%，不積極時就有11.3%，相差可達2個百分點。

消委會又在過去11年收到694有關物管的投訴，涉及約3.93億港元，主要是收費爭議、服務質素問題，但只有一半成功調解，成功率偏低。該會解釋失敗個案主要因為投訴人提供資料不足，尤其涉公契的投訴較複雜，因此無法協助調停。該會促請物業管理業監管局收集管理費數據建資料庫；買樓時派發介紹業主權利與義務等的「業主資料包」，促進早日成立業主立案法團，以住宅業主持逾過半業權份數或公契日期起9個月為限；並可探討設立工程基金，由業主供款，擬訂10年維修保養計劃，應付日後維修保養工程費用。

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