【欲言不止】置業前部署第二桶金

《不倒燈塔》描述了捍衞第一桶金的重要性。儒家文化圈的幾個經濟體儲蓄率都較其他發達國家為高，所以社會氛圍都會鼓勵大家靠節儉而累積第一桶金，但是累積了第一桶金之後，假如不給予充分時間，讓它自然發揮潛力，其實結果還不算太好。

近年台灣有一位基金經理前輩也在論述類似的想法。他認為，以當地物價計算，300萬元（新台幣．下同）可以算是第一桶金，當地50隻最大巿值的股票所組成的指數ETF，長期回報每年約7至8%，每月存下1.3萬元，再每年買進這隻ETF，7至8年就累積約300萬元。

以每年8%回報計算，這300萬元已經是24萬元，跟當地大學畢業生的入職薪金相差不遠。因此，這筆資本就變成了投資者的「護法金童」，沒事就默默繼續生息，有事如不幸被裁員，亦有一份「底薪」幫助，可以從長計議。而且，買當地大型股票的指數ETF，背後就是該股巿的精粹，由整個經濟體的精英每天為你工作，產生盈利。

入職8年後正是30歲左右，剛好是現代的適婚年紀。因此，不少人就會以這300萬元做首期買樓，以期新婚後第一個家就是自己的物業。這個策略非常穩健，本來要付的租金變成了供款，償還按揭後就變成了自己的資本。

「護法金童」仍有融資風險

不過，買樓的按揭供款往往佔了夫妻兩人總工資的較大比重。置業前這個小家庭有兩份工資，再加「護法金童」產生的回報，而且沒有長期債務負擔，收入狀況就是有兩份半薪金。買樓後就剩下兩份工資，但當中可能三分之一到一半是按揭，能夠自由支配的工資就剩下一份多的薪金。一份多的薪金在維持了生活開支之後，要再重新累積另一個300萬元就愈來愈難了。而且經濟總有三衰六旺，假如在現金資產稀少的時候被裁員，就連償還按揭都不容易。所以，用第一桶金全數置業，其實帶來了融資風險。

因此，前輩的建議是樓一樣可以買，但要稍為緩和一下。例如，他說可以在存下300萬元之後開始研究所在城巿的新發展區，等待優質樓盤開售？再買兩三年後交吉的樓花，雖然鎖定了買樓的樓價，卻把付款期推遲到有了第一桶金後的4、5年。

如此一來，300萬元繼續以每年7、8厘的速度增長，5年後應能增長到450萬元左右。再加上投資者繼續存錢，目標是在交樓時候，就有相當於兩桶金的600萬元。

屆時再簽下和以前一樣的按揭，以一桶金為首期，另外一桶金保留繼續生息。小家庭的總收入亦由之前剩下一份多的淨薪金，變成約有兩份淨薪金。接下來經濟順景，剩下來的一桶金就繼續增長；就算出現其他狀況，這一桶金的變現能力較強，有需要亦可賣掉，幫忙維持按揭。

借助ETF累積回報

父祖一輩，台灣（香港亦如是）處於工業化的經濟增長期，地產價格一直上升，愈早買樓，升值亦愈多。指數ETF流行之前，長期配置股巿有一定難度，並非每個年輕人都可以輕易執行。但到了現代，投資者可以輕易買入全球不同股巿的指數ETF，靠股巿累積回報就更簡單。

也許，捍衞第一桶金的意義，在於提升股票在投資者所有資產的重要性，盡早開始長期持有各地的優質股票。

作者為安泓投資的投資總監，亦為香港大學房地產及建設系客席副教授。他為《信報》/信網撰文，與讀者分享投資見解。

楊書健