海外樓市專題｜日樓市熱 東京租金連漲5月

日圓匯率持續走弱，每百日圓兌港元更曾跌穿5.1水平，兌美元更創下自1990年6月以來最低水平。有報告指，由於平價日圓帶來的低融資成本優勢，令日本樓市成為理想投資地，有指當地樓市累計10年已吸金162億美元。隨著東京樓價的高漲、租賃需求擴大，租金連續5個月上漲；同時，日本65歲以上老年人租屋困難的現象亦逐漸嚴重。(撰文︰Wendy全球樓行)

隨著日圓匯價下跌，日本成為港人外遊不二之選之外，在日圓貶值的情況下，投資日本樓亦成為海外投資者目標。

樓市10年吸資162億美元

據房地產顧問公司Knight Frank LLP去年9月發布的報告稱，隨著電子商務和第三方物流業的迅速發展，以及日本旅遊業的回升，物流資產和酒店房地產領域呈現出顯著的增長趨勢，再加上平價日圓帶來的低融資成本優勢，令日本樓市成為理想的投資目的地。報告指，截至去年的10年間，日本樓市已吸資162億美元，其中12%或近20億美元集中2023年上半年，突顯了投資者的興趣明顯激增。

海外投資者陸續進駐日本市場，加上新冠肺炎疫情後日本人口隨經濟重啟而流向城市地區，令日本樓價及租金不斷上揚。另外，新建和二手住宅樓價格上升，尤是東京23區，海外的房地產投資者和日本中上階層的購買意欲非常強，再加上建築費和人工費的上漲，推動住宅樓價明顯上漲。

日本房地產調查公司東京KANTEI(東京品川)3月份公布數據顯示，東京都心6區(千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區、澀谷區)2月二手房平均期望售價(按70方米換算)為1.138億日圓(約577萬港元)，比1月上漲2.2%，並連續13個月刷新自2002年開始統計以來的最高紀錄。

東京都漲0.4% 橫濱市大升5.2%

同時，該調查公司最新4月份公布3月日本的分售住宅租金數據指，東京23區比上月上升0.4%，至每方米4,292日圓(約218港元)，租金連續5個月向上漲。隨著東京房價的高漲、租賃需求擴大，樓齡舊的住宅紛紛提高租金。

其中東京圈(包括東京都、神奈川縣、埼玉縣和千葉縣)的分售住宅租金漲1.1%至每方米3,624日圓(約184港元)，連續5個月走高。按都縣看，東京都升0.4%至4,166日圓(約211港元)，神奈川縣飆3.8%，至2,751日圓(約140港元)。其中較多新樓落成住宅的橫濱市大幅上漲5.2%，更推高整體租金。報告又指，樓齡5年以內及樓齡6至10年的需求跟不上供應。

老人租屋難 四分一人曾被拒租

然而，樓價及租金上揚卻令不少日本老人家面對租屋困難。當地有專門服務65歲以上租客的網站「R65房地產」去年發表調查文章指，全國65歲以上的租戶有四分之一的人曾經歷「拒絕租房」的情況。調查指，當中有23.6%表示曾被房地產公司拒絕租屋，有近一半表示曾被拒絕過一次。有13.4%表示，曾被拒絕過5次或以上。日本出租住宅管理協會的調查顯示，70.2%的業主表示不願意出租單位給老年家庭。

最大原因，是憂慮獨居老人會「孤獨死亡」，而且未能及時發現。對業主來說「孤獨死亡」是一個大問題，如果發現較晚，物業可能會出現異味和地板損壞，需要花費一大筆對房間進行特殊清潔或翻新。而且該段時間無法招募新租客，同時亦會令新租戶介意上手住客在屋內離世，對業主來說損失很大。

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