海外樓市專題｜福岡入場盤僅11萬

日本正式批准大阪綜合度假村連同賭場的計劃，成為日本首個賭場設施，初始成本達1.8萬億日圓(約1,067億港元)，更帶動當地樓市氣氛。大阪樓價過去1年升逾一成，同時九州最大都市福岡因樓價低廉，亦成為繼東京及大阪後，港人投資者的新寵，部分入場費僅約11萬元。(撰文︰Wendy全球樓行)

據日本國土交通省公布，去年12月份全國不動產樓價指數按年上升逾7.8%，至134.6。大阪府升幅強勁，漲11.3%至141.8，東京都按年走高10.8%至154.1。另一個追落後的九州地區，按年增逾4.8%至135。九州最大的都市福岡，人口逾158萬人，有當地不動產公司表示，福岡市人口不斷增加，地價上漲及建築成本上升，令公寓的銷售價格在10年內內翻了一番。當地住宅流通新報社(福岡市)發表報告指，2022年上半年福岡市銷售的公寓平均價格首次超過 5,000萬日圓(約292萬港元)，一系列在市中心出售的大型物業直接推高樓價。

鹽原179方呎開放式 叫租1600元

筆者參觀當地兩個入場門檻低的物業，其中一個物業位於鹽原的1R(1 room)單位，樓齡37年，單位位於1樓，叫價180萬日圓(約10.5萬港元)。1R即是開則最細的開放式單位，面積僅179方呎，單位內櫳「一眼睇晒」，設有入牆衣櫃。由於面積細小無法置入洗衣機，亦沒有乾濕分離的廁所及浴室，同時窗門臨近行車路，有噪音問題。

日本按揭貸款最低額度為1,000萬日圓，因此物業無法承造按揭。交通方面，鄰近JR的竹下站或者西鐵天神大牟田綫的大橋站，步行至大橋站，約7分鐘，乘搭鐵路至博多市中心需要轉車，全程需時約30分鐘。至於步行往JR竹下站則需時17分鐘，乘搭1個車站至博多，需時4分鐘。

單位為吉室，叫租為2.7萬日圓(約1,600港元)，上月租出的同類型、同樓層單位租金為2.3萬日圓。由於物業總共有68戶，可分攤戶數較多，扣管理費、修繕積立金、其他雜費共9,080日圓，若然2.7萬日圓出租，回報逾11厘。

博多南202方呎有露台 淨回報約6厘

另一個物業位於博多南的1K(1 kitchen)開放式單位，樓齡約32年，目前亦是吉室，單位同樣設於1樓，面積約202方呎。設有洗衣機位、乾濕分離的廁所浴室及入牆衣櫃，面向樓景，並有露台。由於質素較鹽原單位高，叫價亦較貴至380萬日圓(約22萬港元)，每月租金3.2萬日圓(約1,900港元)，帳面回報逾10厘，不過總戶數只有19戶，即大廈管理費、修繕積立開支較高，方便日後大廈維修。扣除相關開支12,800日圓，淨回報約6厘多，仍較港樓高。至於交通方面，單位鄰近JR笹原或者西鐵天神大牟田綫的井尻站，步行至兩個站都要12分鐘，前往博多市中心步行及乘車時間，大約半小時。

福岡開放式單位樓價較易入場，但投資1R或1K小套房的租客容易「車輪轉」，空窗期多，每隔1年或半年又要登廣告招租、清理房間、換門鎖，物業成本會抵銷部分租金收入。

地鐵步程5分鐘內較吸引 留意連約盤

投資者要留意，若單位距離地鐵站太遠，對租戶來說並不吸引，最好是步程在5分鐘之內的單位，較有投資價值。另外，不要以為連租約買入的物業是「執到筍貨」，最好將租約重新審視，如租客住了多少年，年齡及背景，假如是高齡的獨居老人，要留意是否有家人住在鄰近，或有否擔保人等。

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